2015房地產估價師考點：假設開發(fā)法測算中各項的求取

　　第四節(jié) 假設開發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經營期

　　為了預測開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進行折現或者測算投資利息，首先需要預測后續(xù)開發(fā)經營期（以下簡稱開發(fā)經營期）。開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期（即估價時點），終點是開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。開發(fā)經營期可分為建設期和經營期。

　　建設期的起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產竣工之日。建設期可分為前期和建造期。

　　經營期可根據開發(fā)完成后的房地產經營方式而具體化。由于開發(fā)完成后的房地產經營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業(yè)兩種情況），銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊。運營期的起點是開發(fā)完成后的房地產竣工之日，終點是開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。

　　預測開發(fā)經營期宜先把開發(fā)經營期分成它的各個組成部分，然后分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起采。建設期的預測要相對容易一些，但其中前期的預測要相對困難一些，建造期一般能較準確地預測出。經營期特別是銷售期通常難以準確預測，在預測時要考慮未來房地產市場的景氣狀況。

　　預測建設期的關鍵是先抓住待開發(fā)房地產狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產狀況開發(fā)建設成開發(fā)完成后的房地產狀況所必要的各項工作所需的正常時間來直接估算建設期。具體的估算方法，一是根據往后需要做的各項工作所必要的時間來直接估算建設期。二是采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產已發(fā)生的建設期的比較、修正和調整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產的建設期和待開發(fā)房地產的建設期，然后將開發(fā)完成后的房地產的建設期減去待開發(fā)房地產的建設期。例如，估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設期，通過市場法得到了類似商品房的建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則后續(xù)建設期為1年。

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