2015房地產(chǎn)估價師考點：假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

　　第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　為了預(yù)測開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進行折現(xiàn)或者測算投資利息，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價時點），終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。

　　建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期可分為前期和建造期。

　　經(jīng)營期可根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式而具體化。由于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運營期（針對出租和營業(yè)兩種情況），銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。運營期的起點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。

　　預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個組成部分，然后分別預(yù)測出各個組成部分，再把預(yù)測出的各個組成部分連接起采。建設(shè)期的預(yù)測要相對容易一些，但其中前期的預(yù)測要相對困難一些，建造期一般能較準(zhǔn)確地預(yù)測出。經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測，在預(yù)測時要考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。

　　預(yù)測建設(shè)期的關(guān)鍵是先抓住待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況開發(fā)建設(shè)成開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的各項工作所需的正常時間來直接估算建設(shè)期。具體的估算方法，一是根據(jù)往后需要做的各項工作所必要的時間來直接估算建設(shè)期。二是采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期。例如，估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商品房的建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年，則后續(xù)建設(shè)期為1年。

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