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2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》學(xué)習(xí)資料(14)
三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)(寫字樓)估價
1、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外,還有:
?、偈欠裎挥谥醒肷虅?wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近。
②交通條件、停車條件。商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度。
?、壑車h(huán)境。整潔氣派,有現(xiàn)代化的都市氣氛。
2、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個別因素。
?、偻庥^:建筑物高度、體量、造型、外裝修等。
?、趦?nèi)部裝修;③設(shè)備、設(shè)施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;
?、?a href="http://m.52tianma.cn/wuye/" target="_blank">物業(yè)管理條件。對于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言,物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。
四、旅館房地產(chǎn)估價(含娛樂)
1、旅館房地產(chǎn)及其估價特點:旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓,而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓,一般是整體轉(zhuǎn)讓,很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣,旅館房地產(chǎn)估價時,也是估算其整體價值的情況居多。
注意:單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。
由于同類型旅館的價值在于其接待能力,因此衡量旅館接待能力的指標床位數(shù)或房間數(shù)常??梢宰鳛楣纼r的指標。
綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設(shè)置多種服務(wù)功能,其收益包括:各種服務(wù)功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類房地產(chǎn)一般不能參照市場租金水平分割單獨估價。
2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素:交通條件、周圍環(huán)境。
3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個別因素:設(shè)施設(shè)備及用具、經(jīng)螢管理。
4、搜集資料:房價的標準、出租率(入住率)、潛在收益和實際收益、其他收益、餐飲、休閑設(shè)施、廣告收益;支出:客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。
5、娛樂房地產(chǎn)
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