2015房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值

　　對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)需要區(qū)分和弄清評(píng)估的是無(wú)租約限制價(jià)值，還是出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值。

　　無(wú)租約限制價(jià)值是指全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。它有時(shí)又稱為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。從嚴(yán)格意義上講，完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值不僅是不考慮租賃因素影響的價(jià)值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價(jià)值，是“干凈”的房屋所有權(quán)和“干凈”的某種土地使用權(quán)的價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指按照租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。

　　合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，對(duì)無(wú)租約限制價(jià)值沒(méi)有影響，但影響著出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的大小。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)小于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是正的。如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是負(fù)的。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為：

　　無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值

　　對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。

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