2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：制度政策因素

　　4.2制度政策因素

　　4.2.1房地產(chǎn)制度政策

　　4.2.2稅收政策

　　4.2.3金融政策

　　4.2.4相關(guān)特殊政策

　　4.2.5 相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　4.2.1房地產(chǎn)制度政策

　　主要內(nèi)容

　　房地產(chǎn)所有制

　　房地產(chǎn)使用制

　　交易管理制度

　　價格政策

　　高價格政策

　　低價格政策

　　抵制房地產(chǎn)價格的措施

　　增加土地供應(yīng)加快房屋建設(shè)，增加房地產(chǎn)供給

　　規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤定價

　　制定最高限價

　　建立房地產(chǎn)管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作

　　4.2.2稅收政策

　　包括稅目 作用機理 短期內(nèi)的作用結(jié)果

　　開發(fā)環(huán)節(jié)稅 耕地占用稅

　　固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 增加開發(fā)稅，增加開發(fā)建設(shè)成本，推動價格上升 賣方市場（供不應(yīng)求），成本上升轉(zhuǎn)嫁給消費者，價格上升

　　買方市場 （供大于求），成本上升只能壓縮開發(fā)商的利潤，價格難以上升

　　轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收 土地增值稅

　　契稅

　　營業(yè)稅

　　城市維護建設(shè)稅

　　教育費附加

　　所得稅

　　印花稅 向賣方征收的稅

　　稅收增加會使房地產(chǎn)價格上升

　　向買方征收的稅

　　稅收增加會抵制需求，使價格下降 賣方市場

　　增加的稅收可以轉(zhuǎn)移給買方，價格上漲

　　買方市場

　　增加賣方的稅收使賣方收益減少而價格不變

　　增加買方的稅收，使價格下降

　　持有環(huán)節(jié)的稅（可同時影響供需） 城鎮(zhèn)土地使用稅

　　房產(chǎn)稅

　　城市房地產(chǎn)稅

　　物業(yè)稅 增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，會使需求者傾向于購置較小面積的房產(chǎn)，抵制投資和投機需求，導(dǎo)致價格下降

　　收益性房增增加稅收會減少房地產(chǎn)的凈收益

　　4.2.3金融政策－信貸政策

　　嚴格控制或適度放松開發(fā)貸款、購房貸款

　　上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率

　　提高或降低最低購房首付款比例

　　提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)

　　延長或縮短最長購房貸款期限

　　4.2.4相關(guān)特殊政策

　　國家的發(fā)展戰(zhàn)略

　　高立沿海開放城市、建立經(jīng)濟特區(qū)開發(fā)區(qū)等

　　4.2.5 相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃－政府調(diào)控經(jīng)濟的依據(jù)

　　總體規(guī)劃

　　專項規(guī)劃

　　區(qū)域規(guī)劃

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃－統(tǒng)籌安排空間布局

　　總體規(guī)劃

　　控制性詳細規(guī)劃－是政府作出項目規(guī)劃許可的依據(jù)

　　修建性詳細規(guī)劃－對地塊具體的安排和設(shè)計

　　土地相關(guān)規(guī)劃和計劃－直接影響供給

　　土地利用總體規(guī)劃

　　土地利用年度計劃

　　土地供應(yīng)計劃

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