銷售費用計算利息

　　【提問】

　　某成片荒地，取得荒地代價10000萬，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本1000萬和管理費用為500萬，其中60%從銀行貸款獲得，開發(fā)期3年，貸款年利率8%銷售費用銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%，5.5%，10%，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率60%.假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%，40%，30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的價格是多少？

　　1、 60%不用管對吧

　　2、 其中投資利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}+2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣計算對么？

　　3、 像這種題銷售費用也計算利息，但是也沒說具體怎么計息那該怎么處理呢？，按3年內均勻投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣對么？

　　4、 如果把上面式子換成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}這樣計算對么？

　　5、如果求出熟地價格直接乘以2%可以么

　　6、如果上題改為土地取得費在期初一次性支付，土地開發(fā)費在開發(fā)期內均勻支付，那么此題在計算利息時，管理費和銷售費應該怎么計息啊，？

　?。?000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）對么？

　　像上面這些類似的題目中應計息但未告訴具體怎么計息的時候怎么辦呢？麻煩老師給總結下好么？我覺得有點亂

　　【回答】學員zlm69，您好！您的問題答復如下：

　　某成片荒地，取得荒地代價10000萬，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本1000萬和管理費用為500萬，其中60%從銀行貸款獲得，開發(fā)期3年，貸款年利率8%銷售費用銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%，5.5%，10%，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率60%.假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%，40%，30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的價格是多少？

　　1、 60%不用管對吧——對，不用管，不管是自有資金投資還是貸款投資，都要計算利息的

　　2、 其中投資利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}——不計算銷售費用的利息，在理論與方法教材，如果題目沒有說明銷售費用的發(fā)生時間，那么視為在轉讓時發(fā)生，不計算利息

　　3、 像這種題銷售費用也計算利息，但是也沒說具體怎么計息那該怎么處理呢？，按3年內均勻投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣對么？——題目沒有說明銷售費用的投入時間，那么不考慮銷售費用利息

　　4、 如果把上面式子換成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}這樣計算對么？——同上

　　5、如果求出熟地價格直接乘以2%可以么——可以

　　6、如果上題改為土地取得費在期初一次性支付，土地開發(fā)費在開發(fā)期內均勻支付，那么此題在計算利息時，管理費和銷售費應該怎么計息啊，

　?。?000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）對么？——題目說明了開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期均勻投入，沒有提到銷售費用的投入，因此銷售費用不需要計算利息

　　像上面這些類似的題目中應計息但未告訴具體怎么計息的時候怎么辦呢？麻煩老師給總結下好么？我覺得有點亂——我們理論與方法教材，題目如果沒有說明銷售費用的投入方法，那么不需要考慮銷售費用的利息計算，您對照教材上成本法和假設開發(fā)法的幾個例題對照看一下

　　★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價理論與方法

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