2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：經(jīng)濟(jì)因素

　　4.3經(jīng)濟(jì)因素

　　4.3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　4.3.2居民收入水平

　　4.3.3物價(jià)水平

　　4.3.4利率

　　4.3.5 匯率

　　4.3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　衡量指標(biāo)

　　國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP

　　是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果

　　按支出法核算GDP的組成

　　消費(fèi)

　　投資

　　政府購(gòu)買

　　凈出口

　　GDP與房?jī)r(jià)的關(guān)系

　　GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求增加，預(yù)示著消費(fèi)、投資活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲

　　【2007年真題】

　　一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲

　　4.3.2居民收入水平

　　衡量指標(biāo)

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)

　　農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)

　　居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

　　收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度

　　4.3.3物價(jià)水平

　　主要指標(biāo)

　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）

　　生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（PPI）

　　關(guān)系

　　房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只間接影響

　　作用機(jī)制

　　一般物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格等比例變動(dòng)，原因是能貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　由于建筑材料人工等成本等房地產(chǎn)投入要素的不漲，會(huì)增加開發(fā)建設(shè)成本，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能

　　4.3.3物價(jià)水平

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系理論

　　成本決定論－地價(jià)決定房?jī)r(jià)

　　需求推動(dòng)論－房?jī)r(jià)決定地價(jià)

　　相互影響論－中庸之道

　　兩者實(shí)際關(guān)系（取決于市場(chǎng)環(huán)境）

　　在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)決定地價(jià)

　　在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競(jìng)爭(zhēng)的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價(jià)上漲或形成壟斷的高地價(jià)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　4.3.4利率

　　利率升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使總成本上升，使價(jià)格上升

　　從需求角度，消費(fèi)貸利率上升會(huì)增加購(gòu)買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降

　　從收益法原理角度，利率提高會(huì)使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　總體看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　4.3.5 匯率

　　匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率

　　在國(guó)際投資中匯率波動(dòng)影響房地產(chǎn)投資收益

　　當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，導(dǎo)致價(jià)格上漲

　　【思考】

　　利用上面學(xué)到的知識(shí)理解高房?jī)r(jià)的形成

　　土地供給政策－由預(yù)測(cè)形成的壟斷高地價(jià)的形成（拍出的天價(jià)地）

　　人民幣升值－國(guó)外熱錢流入

　　物價(jià)水平－通貨膨脹壓力

　　GDP高迅增長(zhǎng)－投資消費(fèi)兩旺

　　居民收入水平提高－置業(yè)熱情高漲

　　利用上面學(xué)到的知識(shí)理解政府的調(diào)控手段

　　提高存款準(zhǔn)備金率

　　提高利率

　　壓縮信貸規(guī)模，提高信貸門檻

　　【2007年真題】

　　下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（ ?。?/p>

　　A．上調(diào)貸款利率

　　B．收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C．開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D．增加土地供應(yīng)

　　【答案】B

　　【解析】C增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，抵制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降

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