2015年房地產估價師考試《案例分析》課程講義（33）

　　八、農業(yè)房地產的估價

　?。ㄒ唬┺r業(yè)房地產估價的一般特點

　　在房地產估價業(yè)務活動中，農業(yè)房地產估價業(yè)務比較少，這主要是因為農業(yè)房地產一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權性質，農業(yè)房地產不能直接進入市場進行交易，也不能設定抵押。農業(yè)房地產估價主要涉及農業(yè)用地的征用、征地拆遷補償、土地租賃、廠房租賃等目的的估價。

　?。ǘ┺r業(yè)房地產的估價方法和技術路線

　　農業(yè)房地產一般采用成本法進行估價，估價思路為：以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農業(yè)用地增值收益，并進行各項修正來確定農業(yè)房地產的價格。

　　農業(yè)房地產也可以采用收益法進行估價，對于集體建設用地上建設的廠房、倉庫，由于租賃或經營可以獲得相關收益，因此可以通過其租賃收益或經營收益來評估其收益價格。對于農業(yè)用地可以通過其地上種植的植物、農作物的年收入來評估其收益價格。采用收益法估價時，收益年限的確定比較困難，因為具體建設用地、農業(yè)種植土地大都沒有土地使用年限。

　　九、特殊用途房地產的估價

　　特殊用途的房地產，關鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產通常都伴隨著專營權，這里以停車庫和加油站為例，來介紹特殊房地產估價問題。

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　　1．地下停車庫的特點

　?。?）權屬比較特殊。地下停車庫一般分為兩種情況：一是開發(fā)商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益和處分權；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經分攤，車庫不能單獨出售。此外，也有利用人防工程作為地下車庫的情形。

　?。?）計量單位比較特殊。房地產大都以棟、單元、套、建筑面積等進行計量，而地下停車場的計量只有一種，即車位。因此，經常會出現(xiàn)地下車庫建筑面積相同而車位數不同的問題。

　?。?）日常管理和服務相對特殊。停車庫的管理要提供一系列配套服務，如車輛安全、車輛清潔、停車引導、通行向導、車輛維修等。因此，地下停車庫日常管理和服務水平在一定程度上決定了車庫的收費標準和檔次。

　　2．地下停車庫的價格特點

　?。?）價格與車位數掛鉤。地下車庫的銷售價格為“元/車位”的形式體現(xiàn)。

　?。?）同一地下車庫的車位價格比較一致。

　　（3）車位價格易受地上房地產租售情況的影響。兩者具有正相關關系。

　　3．地下車庫的估價方法與技術路線

　　停車庫估價方法主要有市場法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經營性房地產；其次，應該考察周邊類似停車庫的租售情況，依此來確定采用何種估價方法。

　　市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例，同時估價對象應為可轉讓的、產權清晰的房地產。

　　收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經營性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收入。

　　在市場法和收益法都不適宜估價的情形下，則可采用成本法進行估價。

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　　1．加油站房地產估價的一般特點

　?。?）位置極其重要，且分布具有較強的離散性。加油站房地產的價格主要取決于其所處的位置，位于小題區(qū)域的相同規(guī)模、設備條件和相同油價的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通流量不同等原因，經營收益存在較大差異，必然會導致其價格相差很大。另外，加油站之間一般都有一定規(guī)定的距離間隔，位置分布具有較強的離散性。

　?。?）經營的個性差異顯著。加油站由于經營者采取的經營手段、營銷方式、管理模式不同，導致其經營收入和費用支出存在較大差異。因此，在對加油站房地產進行估價時，要特別注意。

　　（3）存在成品油特許經營權帶來的超額利潤。加油站的經營具有一定的壟斷性，存在成品油特許經營權帶來的超額利潤。因此，采用收益法評估加油站房地產價格時，要從加油站經營收益中扣除因成品油特許經營權帶來的超額利潤。

　　2．加油站房地產的估價方法和技術路線

　　由于加油站房地產的市場交易實例較少，因而難以采用市場法進行估價。由于加油站房地產是在經營期內具有持續(xù)收益的經營性房地產，因此，一般采用收益法進行估價，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價方法。

　　采用收益法評估加油站房地產價格時，關鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包括了房地產產生的收益、正常經營的商業(yè)利潤和成品油特許經營權的超額利潤，因此，應在凈收益中扣除正常經營的商業(yè)利潤和成品油特許經營權的超額利潤。

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