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房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義(43)

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  三、估價技術(shù)報告可能存在的錯誤

  “估價技術(shù)報告”應包括以下7項內(nèi)容:

  1.個別因素分析

  注意因素分析與估價對象相吻合,如:

 ?。?)商業(yè):要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、裝修等內(nèi)容。

 ?。?)住宅:要具體分析房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層等內(nèi)容。

 ?。?)工業(yè):要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。

 ?。?)寫字樓:要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等內(nèi)容。

  2.區(qū)域因素分析

  注意分析因素與估價對象相吻合,如:

 ?。?)商業(yè):要具體分析繁華程度、交通條件等內(nèi)容;

 ?。?)住宅:要具體分析交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用配套設(shè)施、環(huán)境狀況等內(nèi)容;

 ?。?)工業(yè):要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。

  3.市場背景分析

  市場背景分析需要有詳細的分析過程,包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來的市場狀況分析,從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。

  4.最高最佳使用分析

  最高最佳使用分析應說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價用途的確定。

  5.估價方法的選用

  “估價方法的選用”要詳細闡述估價技術(shù)思路、選用估價方法的理由、方法適用的條件和范圍。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法選用錯誤”詳細闡述。

  6.估價測算過程

  “估價測算過程”要詳細說明估價方法的測算過程、參數(shù)選取等內(nèi)容。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法運用錯誤”詳細闡述。

  7.估價結(jié)果的確定

  “估價結(jié)果的確定”要詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由。其可能出現(xiàn)的錯誤主要表現(xiàn)在:

 ?。?)確定估價結(jié)果的理由不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持(如:估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果)。如:“根據(jù)上述計算,確定估價結(jié)果為XX萬元”,而確定的“估價結(jié)果”又與計算結(jié)構(gòu)不一致的情形屬于“確定估價結(jié)果的理由不充分”。

 ?。?)最終結(jié)果應說明總價和單價,并要有大寫金額,如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格。否則,視為錯誤。

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發(fā)布:2007-07-13 09:52    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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