2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義13

　　2.投資機(jī)會選擇與決策分析

　　2.1 投資機(jī)會選擇

　　2.2 投資決策分析

　　2.1 投資機(jī)會選擇

　　投資設(shè)想

　　尋找和篩選投資機(jī)會

　　細(xì)化投資設(shè)想

　　對篩選出的投資機(jī)會進(jìn)一步分析比較，并最終將期投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具體，通過與各方的接觸，提出一個初步的開發(fā)投資方案

　　2.2 投資決策分析

　　市場分析

　　主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格和租金水平

　　項目財務(wù)評價

　　根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的項目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進(jìn)行分析評價

　　投資決策

　　結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務(wù)狀況以及項目財務(wù)評價的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項目的投資開發(fā)做出決策

　　3.前期工作

　　3.1 獲取土地

　　3.2 確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可

　　3.3 建設(shè)工程招標(biāo)

　　3.4 開工申請與審批

　　3.5 前期工作的其它環(huán)節(jié)

　　3.1 獲取土地

　　3.1.1 土地儲備及土地一級開發(fā)

　　3.1.1.1 土地儲備的概念

　　3.1.1.2 土地儲備的管理體制

　　3.1.1.3 土地儲備的范圍

　　3.1.1.3 土地儲備的供應(yīng)

　　3.1.1.5 土地一級開發(fā)的概念

　　3.1.1.6 土地一級開發(fā)的兩種模式比較

　　3.1.1.7 土地儲備開發(fā)成本

　　3.1.2 獲取土地的途徑

　　3.1.2.1 出讓

　　3.1.2.2 劃撥

　　3.1.2.3 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　3.1.2.4 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　3.1.1.1 土地儲備的概念

　　概念

　　是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為

　　新舊兩種制度圖解

　　3.1.1.2 土地儲備的管理體制

　　土地儲備實行計劃管理－由政府制定

　　年初與末土地儲備規(guī)模

　　年度前期開發(fā)規(guī)模（收）

　　年度供應(yīng)規(guī)模（出）

　　3.1.1.3 土地儲備的范圍

　　依法收回的國有土地

　　收購的土地

　　行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

　　已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地

　　其他依法取得的土地

　　3.1.1.4 土地儲備的供應(yīng)

　　儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計劃，由國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地

　　3.1.1.5 土地一級開發(fā)的概念

　　是由政府或其愛權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設(shè)條件

　　3.1.1.6 土地一級開發(fā)的兩種模式比較

　　模式 主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)的辦理及組織實施 具體實施 開發(fā)企業(yè)的管理費

　　政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施并委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理 土地儲備機(jī)構(gòu) 通過公開招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè) 不高于土地儲備開發(fā)成本的2%

　　政府土地儲備機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施 開發(fā)企業(yè) 招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%

　　3.1.1.7 土地儲備開發(fā)成本

　?、僬魇铡⒉疬w補(bǔ)償費及有關(guān)稅費

　?、谑召彙⑹栈睾椭脫Q過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費用

　?、凼姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

　?、苷袠?biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

　　⑤貸款利息

　?、尥恋貎溟_發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預(yù)見費等

　　3.1.2.1 出讓

　　方式

　　招標(biāo)

　　拍賣

　　掛牌

　　協(xié)議

　　規(guī)定

　　工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)掛的方式出讓

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓

　　3.1.2.2 劃撥

　　劃撥范圍詳見《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容

　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式

　　3.1.2.3 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

　　方式

　　出讓－協(xié)議出讓

　　租賃

　　作價入股或授權(quán)經(jīng)營

　　3.1.2.4 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　土地轉(zhuǎn)讓

　　公司入股

　　并購

　　合伙

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