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2015年房地產(chǎn)估價師:房地產(chǎn)投資的特點
房地產(chǎn)投資的特點:
區(qū)位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動性,決定了房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險特征,不僅受到地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛,還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價值。當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力,投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域?qū)ν顿Y者也很重要。房地產(chǎn)投資價值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。進行投資決策時,不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性,而且十分重視分析與預(yù)測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。
適于進行長期投資:投資者的土地權(quán)益通常在40年以上,且該權(quán)益的期限還可依法延長,地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性,故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資,從開發(fā)建設(shè)開始,就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持,以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益最大化。
需要適時的更新改造投資:要適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能以適應(yīng)市場環(huán)境變化。按照租戶意愿及時調(diào)整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要。
投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險:房地產(chǎn)的異質(zhì)性,導(dǎo)致投資價值不易判斷,投資面臨價值風(fēng)險,需專業(yè)人員判斷,還要結(jié)合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷。
變現(xiàn)性差:房地產(chǎn)的流動性差,致使房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。偏好與價格的匹配。
易受政策影響:指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。不可移動等特性的存在,使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。
依賴專業(yè)管理:指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。
存在效益外溢和轉(zhuǎn)移:房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。
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