2015房估案例與分析考點：影響房地產(chǎn)價格實物狀況

影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

建筑結(jié)構(gòu)的不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

2．設(shè)施與設(shè)備

住宅的供水、排水、供電、供氣設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。

3．建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。

4．裝修

對于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了光裝修費就高達(dá)每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當(dāng)于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠(yuǎn)沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。

5．朝向與樓層

朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周的景觀都基本一致，通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向，價格最高，而西北期向最差，價格最低。但當(dāng)住宅四周的景觀差異非常大時，景觀對住宅價格的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格就會比同樓層的南向住宅高，而且甚至?xí)吆芏唷?/p>

不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度、是否有電梯。多層無電梯住宅的最優(yōu)樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的最佳樓層是4、5層，其價格最高。而高層住宅由于普遍裝有電梯，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量等越好，因此價格越高。

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