房地產估價師考試輔導：物業(yè)管理的委托

　　1．物業(yè)管理委托方

　　物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產權歸屬，物業(yè)管理的委托方有房地產開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會三類主體。

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)

　　房地產開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方。一是對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產權歸屬房地產開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產開發(fā)企業(yè)負責首次選聘物業(yè)管理企業(yè)。二是對建成后并不出售，而出租經營的物業(yè)，因其產權始終歸屬開發(fā)企業(yè)，所以，房地產開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。

　?。?）公房出售單位

　　在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產開發(fā)企業(yè)一樣，負責首次選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　（3）業(yè)主大會

　　以銷售為主的物業(yè)&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&，當業(yè)主入住達到一定時間或一定比例時，以及原有公房的出售達到一定比例時均應按規(guī)定成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主大會成立后就是全體業(yè)主的代表，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。

　　2．物業(yè)管理招投標概述

　　（1）物業(yè)管理招投標的內涵

　　物業(yè)管理招投標包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。

　　物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開選聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務，依據物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交投標書和投標文件，參加物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理項目的過程。

　　物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理招標行為和物業(yè)管理投標行為的有機結合，通過招投標，物業(yè)管理供需主體在乎等互利的基礎上建立起一種新型的勞務商品關系。物業(yè)管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為。建設部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建住房[2003]130號），規(guī)定：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)”。并且明確：“前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”。

　?。?）物業(yè)管理招標方式

　　物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式。

　　公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標，又稱為無限競爭性公開招標，由招標方通過報刊、電視、廣播等各種媒體向社會公開發(fā)布招標公告，凡符合投標基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請投標。公開招標的優(yōu)點是招標方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標單位之間選擇最優(yōu)者；其缺點是由于競標單位較多，工作量大，時間長，增加了招標成本。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

　　邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

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