房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：物業(yè)管理的委托

　　1．物業(yè)管理委托方

　　物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會三類主體。

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方。一是對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)管理企業(yè)。二是對建成后并不出售，而出租經(jīng)營的物業(yè)，因其產(chǎn)權(quán)始終歸屬開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。

　?。?）公房出售單位

　　在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　?。?）業(yè)主大會

　　以銷售為主的物業(yè)&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&，當(dāng)業(yè)主入住達到一定時間或一定比例時，以及原有公房的出售達到一定比例時均應(yīng)按規(guī)定成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主大會成立后就是全體業(yè)主的代表，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

　　2．物業(yè)管理招投標(biāo)概述

　?。?）物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵

　　物業(yè)管理招投標(biāo)包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。

　　物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開選聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交投標(biāo)書和投標(biāo)文件，參加物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理項目的過程。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)行為和物業(yè)管理投標(biāo)行為的有機結(jié)合，通過招投標(biāo)，物業(yè)管理供需主體在乎等互利的基礎(chǔ)上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系。物業(yè)管理招投標(biāo)實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為。建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003]130號），規(guī)定：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。并且明確：“前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”。

　?。?）物業(yè)管理招標(biāo)方式

　　物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種方式。

　　公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)，又稱為無限競爭性公開招標(biāo)，由招標(biāo)方通過報刊、電視、廣播等各種媒體向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請投標(biāo)。公開招標(biāo)的優(yōu)點是招標(biāo)方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇最優(yōu)者；其缺點是由于競標(biāo)單位較多，工作量大，時間長，增加了招標(biāo)成本。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

　　邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

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