2015房估理論與方法要點(diǎn)：獨(dú)立、客觀、公正原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。所謂“獨(dú)立”，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與相關(guān)當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀”，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，是因?yàn)槿绻u(píng)估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。例如，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，如果評(píng)估出的房地產(chǎn)抵押價(jià)值比合理的價(jià)值高，則借款人受益，貸款人的風(fēng)險(xiǎn)增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價(jià)中，如果評(píng)估出的被征收房屋價(jià)值比合理的價(jià)值低，則被征收人受損，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定；反之，則被征收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣房地產(chǎn)估價(jià)中，如果評(píng)估出的拍賣房地產(chǎn)價(jià)值比合理的價(jià)值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣，使被執(zhí)行人受損；反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。在房地產(chǎn)稅收估價(jià)中，如果估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失；而無(wú)論是估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都會(huì)造成稅負(fù)不公平。

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