房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一套模擬試題

    一.單選題：

     1.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2．年,則其面臨（ ）
    A．市場供求風(fēng)險
    B．周期風(fēng)險
    C．變現(xiàn)風(fēng)險
    D．通貨膨脹風(fēng)險
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。當(dāng)收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

     2.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。
    A．大陸政策多變
    B．占領(lǐng)世界投資市場
    C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移
    D．投資組合
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險降低或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。

     3.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于（ ）
    A．系統(tǒng)風(fēng)險
    B．資本價值風(fēng)險
    C．比較風(fēng)險
    D．個別風(fēng)險
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：個別風(fēng)險是投資者可以控制的風(fēng)險。

     4.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元．年,則其面臨（ ）
    A．市場供求風(fēng)險
    B．周期風(fēng)險
    C．變現(xiàn)風(fēng)險
    D．通貨膨脹風(fēng)險
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。當(dāng)收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

     5.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的01％，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。
    A．大陸政策多變
    B．占領(lǐng)世界投資市場
    C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移
    D．投資組合
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險降低或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。

     6.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于（ ）
    A．系統(tǒng)風(fēng)險
    B．資本價值風(fēng)險
    C．比較風(fēng)險
    D．個別風(fēng)險
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：個別風(fēng)險是投資者可以控制的風(fēng)險。

     7.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2．年，則其面臨 （ ）。
    A．市場供求風(fēng)險
    B．周期風(fēng)險
    C．變現(xiàn)風(fēng)險
    D．通貨膨脹風(fēng)險
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

     8.香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。
    A．大陸政策多變
    B．占領(lǐng)世界投資市場
    C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移
    D．投資組合
    標(biāo)準(zhǔn)答案：d
    解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。

     9.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于 （ ）
    A．系統(tǒng)風(fēng)險 
    B．資本價值 風(fēng)險 
    C．個別風(fēng)險 
    D．比較風(fēng)險
    標(biāo)準(zhǔn)答案：c
    解析：個別風(fēng)險是投資者可以控制的風(fēng)險。

     10.國際貨幣基金組織就是使用（ ）這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。
    A．以資產(chǎn)為基礎(chǔ)
    B．以企業(yè)為基礎(chǔ)
    C．以交易為基礎(chǔ)
    D．以價值為基礎(chǔ)
    標(biāo)準(zhǔn)答案：c
    解析：以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。

    二.多選題：

     1.房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資（ ）
    A．投資回收期長
    B．風(fēng)險較大
    C．提高投資者資信等級
    D．回報豐厚
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D
    解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也豐厚。

     2.房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有（ ）
    A．相對較高的收益水平
    B．得到稅收
    C．提高投資者的資信等級
    D．良好的流動性
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C
    解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點，但是房地產(chǎn)的流動性即變現(xiàn)性較差。

     3.投資的特性包括 （ ）。
    A．投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。
    B．投資具有時間性。
    C．投資的目的在于得到收益。
    D．投資具有風(fēng)險性。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D
    解析：詳見 1．1．1．3 投資的特性。

     4.按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為（ ）
    A．居住 物業(yè) B．商用物業(yè)
    C．工業(yè) 物業(yè) D．特殊物業(yè)
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D
    解析：見1．1．2．3 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型

    三.判斷題：

     1.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負(fù)。（ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的經(jīng)濟壽命短得多，故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高的多，致使凈經(jīng)營收益（納稅所得額）減少，相應(yīng)減少了納稅支出。從而得到稅收方面的好處。

     2.風(fēng)險是指某項活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性。（ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：

     3.投資組合理論告訴我們，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。（ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預(yù)期收益率下風(fēng)險最低或是在一個可接受的風(fēng)險下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。

     4.城市土地可分為具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的毛地。毛地和熟地之間的價格差異是土地再開發(fā)費用。（ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險是導(dǎo)致毛地和熟地之間的價格差異的主要因素。

     5.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負(fù)。（ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使凈經(jīng)營收益（納稅所得額）減少，相應(yīng)地減少了納稅（所得稅）支出。從而得到稅收方面的好處

    6.風(fēng)險是指某項活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性。 （ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

    7.投資組合理論告訴我們，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。（ ）
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤
    解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。

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