09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百四十三）

　　物權(quán)法解釋：第一百四十三條[建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式]

　　第一百四十三條　建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

　　[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)

　　同支付出讓金等費(fèi)用一樣，建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)，也是我國土地有償使用制度的重要內(nèi)容。有關(guān)法律、行政法規(guī)對此已經(jīng)有了明確的規(guī)定，例如，土地管理法第二條第三款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”城市房地產(chǎn)管理法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”“以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。”第十九條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。”

　　根據(jù)這些法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

　?。ǘ╆P(guān)于對建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

　　法律、行政法規(guī)還規(guī)定了對建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。對于劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)就要受到一定限制。物權(quán)法本條規(guī)定的除外條款所指的就是這些限制性規(guī)定。

　　1．關(guān)于劃撥取得的建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

　　根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設(shè)用地，其流轉(zhuǎn)要通過行政審批，并交納相應(yīng)土地出讓金或者土地收益。例如，城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”擔(dān)保法第五十六條規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”此外，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中也有相應(yīng)的規(guī)定。

　　2．關(guān)于以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

　　根據(jù)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，即便是以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在有些情況下也是不能直接進(jìn)人流轉(zhuǎn)的。例如，城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第二款規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”總之，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其限制，在有關(guān)法律、行政法規(guī)中已經(jīng)有了比較完備的規(guī)定。在本條的貫徹和執(zhí)行中要注意吸取已有規(guī)定在貫徹實(shí)施中的成果和經(jīng)驗(yàn)，使建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更為有序，實(shí)現(xiàn)地盡其利。

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