2012年天津二手房政策已見成效 預(yù)計2013走勢波動不大

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        二手房成交價格走勢也較新房更為明朗，沒有大起大落，保持著平穩(wěn)的上漲態(tài)勢。2012年本市二手房成交均價約為8672元/平方米，環(huán)比上漲11.7%，與2010年、2011年的成交漲幅17.6%和13.9%相比，漲幅進一步回落。

        樓市調(diào)控政策啟動以來，投資投機型需求得到了有效的抑制。從全年成交來看，1、2月份時值春節(jié)假期，為傳統(tǒng)成交淡季，成交一度低迷，隨著年后市場中需求的逐漸釋放，加之普通住宅指導(dǎo)價的上調(diào)等利好，促使部分剛需逐漸入市，3月份的市場成交出現(xiàn)明顯增量，但市場上的觀望氣息依舊濃厚。進入下半年，部分購房者打破觀望態(tài)勢，成交量相比上半年有所增長，7、8兩月成交量漲幅明顯，12月創(chuàng)下全年成交量最高月份。

        2012年，剛性需求和自住改善型需求在經(jīng)歷了長久的觀望之后開始逐步入市，從而帶動了成交量的微幅上漲。從成交數(shù)據(jù)來看，2012年下半年的成交量相比上半年漲幅明顯加大。樓市調(diào)控在抑制投資投機性需求的同時，也讓部分剛需和改善需求陷入持久觀望。購房者的觀望情緒和業(yè)主對價格堅挺的信心加重了買賣雙方博弈，抑制了二手房價格的快速上漲；另一方面，新房項目利用優(yōu)惠活動吸引購房者以及保障房項目的在售，均令項目周邊二手房的價格優(yōu)勢減弱，分流了一部分二手房購房者，也在一定程度上制約了二手房價格的上漲。

        2012年是天津軌道建設(shè)的一個重要年份，地鐵2、3、9號線于年內(nèi)先后投用，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)框架初步形成。據(jù)我愛我家二手房業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年成交的十大熱門區(qū)域集中在兩類區(qū)域，即地鐵沿線房以及市區(qū)范圍內(nèi)配套成熟、價格水平相對較低的板塊。在成交量排名前十位的區(qū)域中，有五個區(qū)域位于地鐵沿線，地鐵房成交熱度凸顯。

        同時，2012年尖山“八大里”等片區(qū)拆遷的啟動，帶動了周邊區(qū)域二手房的成交活躍度，成為去年二手房成交的一大特點。由于拆遷需求購房者往往對于周邊的環(huán)境、房源品質(zhì)以及交通、生活配套設(shè)施都更為熟悉和適應(yīng)，因而大多仍選擇在周邊區(qū)域進行購房。其次，從戶型來看，“八大里”片區(qū)房型多為拆間或獨廚，以20平方米左右的小面積房源居多，因此拆遷款總額較為有限，受此影響，市區(qū)范圍內(nèi)的中低價位、中小戶型房源均在一定程度上受到拆遷購房者的關(guān)注。

        政策的明朗化，價格走勢日趨平穩(wěn)，讓購房者的置業(yè)心態(tài)也日趨理性。2012年70—90平方米的兩居室房源成為新房及二手房最主要的成交群體；而從2013年來看，在宏觀調(diào)控持續(xù)執(zhí)行的市場環(huán)境下，價格不會出現(xiàn)大幅上漲。但中小戶型房源的需求依然旺盛，為市場成交主力。需求的逐漸釋放有可能令該類房源的供應(yīng)吃緊，進而出現(xiàn)價格堅挺，個別房源價格會有小幅上漲。

        在政策持續(xù)執(zhí)行、房價平穩(wěn)運行的市場環(huán)境下，剛需群體購房者也更偏向于“一步到位”，可以承受的房源面積和價格水平均有所提升。70—90平方米的戶型多為兩居室，居住功能更為豐富，舒適度更高，成為自住型購房群體的首選。

        宏觀調(diào)控旨在抑制不合理需求以及房價的過快上漲，從2012年的價格走勢來看，全年均價漲幅已連續(xù)第二年環(huán)比回落，各月均價變化幅度也極其微小，可見政策的深入執(zhí)行已現(xiàn)成效。

        下一步的政策目標(biāo)，將是在確保目前平穩(wěn)走勢的前提下，推動更多的剛需入市，因而預(yù)計2013年的價格走勢將不會出現(xiàn)大幅的波動。