“細(xì)品”二手房交易流程

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      1、房屋手續(xù)是否齊全。

       房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

        2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。

有些房屋有好多個共有人，切記，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

        3、交易房屋是否在租。

        如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

       4、土地情況是否清晰。

        二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

        5、市政規(guī)劃是否影響。

        6、福利房屋是否合法。

        房改房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

        7、單位房屋是否侵權(quán)。

        買受人如果沒有注意可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益，因此不要掉以輕心。

         8、物管費(fèi)用是否拖欠。

         9、中介公司是否違規(guī)。

        10、合同約定是否明確。

          買房具體流程如下：

        1. 先發(fā)布或了解房源信息。

        一種是通過親朋好友介紹；另一種是通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購信息。。

       2.看房、挑房

       作為買方，通過了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來就需要對房屋進(jìn)行實地考察了?？疾旆譃閮蓚€層面，一是落實房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì)；二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。

      3.買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金

      4.談判簽約，買方向賣方支付首付款
 
        買房最重要的環(huán)節(jié)就是合同的簽訂，因為合同直接明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦產(chǎn)生糾紛，則合同是解決糾紛時最重要的依據(jù)，因此買賣雙方對于每個條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對房屋狀況，付款方式和時間 、過戶期限 、房屋交付的時間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭議解決等條款都要在合同中予以明確。因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買方需向賣方支付一定比例的首付款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。

        5.繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶
 
        合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門提交過戶材料，領(lǐng)取受理通知單，在規(guī)定期限內(nèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果是具有土地使用權(quán)證的房屋，還需辦理土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

        6.買方支付剩余房款

         7.交鑰匙   產(chǎn)權(quán)過戶完畢，一切手續(xù)處理妥當(dāng)之后。賣方將房屋鑰匙交給買方。

        在進(jìn)行二手房交易時，一些問題需要全面考慮，比如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等。希望大家能夠仔細(xì)斟酌，不要亂了方寸。