2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟包括：

　?。?）提出投資設(shè)想。開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對(duì)各種可供選擇的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可行性。

　?。?）細(xì)化投資設(shè)想。開發(fā)商從土地出讓或轉(zhuǎn)讓市場上，選擇出實(shí)現(xiàn)其初步投資設(shè)想的開發(fā)建設(shè)用地，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的方式和可行性。

　　（3）可行性研究。開發(fā)商自己或委托顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行正式市場研究，分析市場供求關(guān)系，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，就有關(guān)開發(fā)計(jì)劃與政府有關(guān)部門溝通，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性，并依此做出投資決策。

　?。?）獲取土地使用權(quán)。沒有可供開發(fā)建設(shè)的土地，任何開發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開發(fā)商可以通過土地出讓和轉(zhuǎn)讓兩個(gè)市場獲取土地使用權(quán)。

　　（5）合同談判與協(xié)議簽署。開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府建設(shè)工程規(guī)劃許可和開工許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同等。

　　（6）工程建設(shè)。開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

　　（7）竣工交用。開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行市場推廣和租售活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，小業(yè)主或租客人住，辦理分戶產(chǎn)權(quán)證書、償還建設(shè)貸款，長期融資到位。

　?。?）物業(yè)資產(chǎn)管理。委托專業(yè)物業(yè)管理，進(jìn)行更新改造和必要的市場推廣工作，以延長物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命，保持并提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量。

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