二手房做婚房，注意選房、裝修、誤區(qū)規(guī)避等要點(diǎn)

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    5月份，是一個結(jié)婚旺季，同時也進(jìn)入購房旺季。對于剛踏入職場、手頭沒有多少積蓄的80后、90后來說，那些價(jià)格相對便宜、位置又不錯的二手房可能就成了婚房的首選。在長春市的李琳（化名）與男友領(lǐng)了結(jié)婚證。拿到了紅本本，欣喜之余，倆人繼續(xù)看房選房，想筑愛巢了?！案胰松塘砍醪酱蛩隳甑着e行婚禮，現(xiàn)在看來買個帶裝修的二手房比較符合實(shí)際情況，不過畢竟是做婚房，翻新也是必須的，這樣選起來就不是那么容易了。”最近，李琳和老公正為此事東奔西跑。不過，二手房買到手之后，如何規(guī)避其自身缺陷進(jìn)行裝修？尤其是如何更好地翻新做婚房？對此，本報(bào)近日進(jìn)行了一番采訪。

    新婚小兩口的選房苦惱

    28歲的李琳目前的工作單位在人民廣場附近，老公在汽車區(qū)工作，雖然倆人已領(lǐng)證，可目前仍是租房住?！拔覀儌z手頭積蓄不多，且現(xiàn)在工作地點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，選房只能顧一人?！崩盍崭嬖V記者，從年初到現(xiàn)在，兩人已走了不下10個樓盤。

    新房？次新房？“產(chǎn)權(quán)過五”的老房子？在選房的過程中，頗費(fèi)周折?！霸缦瓤春靡粋€樓盤的房子，未開盤時報(bào)價(jià)是7500元/平方米，等開盤時一下就漲到了8100元/平方米。再加上裝修、家具、家電的費(fèi)用在內(nèi)，至少要合9100元/平方米。”李琳告訴記者。

    “婚期越來越近，且從價(jià)格等方面來看，還是首選二手房?！?3日，李琳告訴記者，最近看了幾處二手房房源，同樣是每平方米七八千元，地段更好、周邊商業(yè)配套更優(yōu)。

    李琳說，比如，一套88平方米的二手房售價(jià)75萬元（折合單價(jià)約8500元/平方米）產(chǎn)權(quán)沒過五年，屬于次新房，液晶電視、沙發(fā)、床都是現(xiàn)成的，基本上經(jīng)過簡單翻新裝飾就可拎包入住。如果跟此前相中的8100元/平方米的新房算上裝修成本相比，還是二手房更合適。

    不過，目前在選二手房也有這樣那樣的問題，有的房價(jià)誘人，但房齡太老，重新裝修要動“大手術(shù)”，有的整體看不錯，但裝修風(fēng)格自己不滿意，又擔(dān)心買到手后重裝多花冤枉錢。

    二手房翻新當(dāng)婚房漸多

    近日，記者采訪中了解到，買二手房當(dāng)婚房，通常都是基于幾個方面的考慮，包括工作需求、父母因素、學(xué)區(qū)考慮以及按揭等方面的因素。

    “年輕人工作壓力普遍較大，加班、倒班都是常有的事，因此，不少人希望住房離單位越近越好?！便戇h(yuǎn)裝飾工程部經(jīng)理拱俊俐日前在接受本報(bào)采訪時說，另外，還有的父母希望子女婚后住得離自己近些，而且考慮到孩子出生后的教育問題，像長春市的南湖新村、二道熱電小區(qū)等學(xué)區(qū)房也是新人置業(yè)的首選。

    “每年春季到‘十一’這段時間，小兩口選購二手房的需求都比較大，今年感覺挺明顯的，逐漸增多?！遍L春銘家房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理李鴻宇同樣表示，從二手房成交面積來看，50平方米～90平方米的房源占2/3以上，購房者以剛需為主。據(jù)華藝裝飾公司經(jīng)理戰(zhàn)永勝介紹，二手房翻新做婚房的挺多，從今年我們這邊接活量來看，感覺比往年有增無減。

    “長春和一二線的北京上海等比較，二手房翻新改造的比率并不多，不過，跟以往相比，本地二手房裝修市場有逐漸擴(kuò)大的趨勢?！睂?shí)創(chuàng)裝飾長春公司中心一部店面經(jīng)理盧勝明表示。（記者 黃艷麗）

    裝修須知

    選房如何“淘寶”？格局“實(shí)用”為上

    又到結(jié)婚和房屋裝修“巧遇”的旺季。在很多買賣二手房的人心里，自帶的裝修不僅賣不上價(jià)，甚至是被打折的理由。不過，如果是經(jīng)驗(yàn)豐富的買房人卻能從中淘到寶貝。

    哪些裝修不是包袱而是寶貝？李鴻宇認(rèn)為，很多老舊二手房其建筑格局并不符合當(dāng)下年輕人的需求，買到手后需做大“手術(shù)”，這樣一來勢必多花錢。建議首選一個格局合適、與家庭需求匹配的二手房?！叭绻亲龌榉?，首選準(zhǔn)新房、次新房，裝修越簡單越好。這樣就盡可能地省去后期拆改環(huán)節(jié)的費(fèi)用；此外，在選房時多考慮格局的‘實(shí)用性’。比如，房齡在10年以內(nèi)的房子，一般比較追求客廳的寬敞舒適度；而房齡為15年以上的房子，一般七八十平方米的‘老三室’更適合將老人接來同住的新婚夫婦。”李鴻宇說。

    裝修時間咋預(yù)算？入住前5個月著手

    “在長春，開發(fā)商交房之后，有結(jié)婚需求的業(yè)主已開始著手裝修了，因此，冬季會是一波裝修需求比較旺的時候?！便戇h(yuǎn)裝飾工程部經(jīng)理拱俊俐表示，大部分著急入住的業(yè)主在冬季便開始裝修活動，這部分業(yè)主在次年“五一”前后可入住。

    不過，進(jìn)入夏季開始裝修的這部分人中大多數(shù)是已訂婚完畢，確定好婚禮慶典時間和酒店，男女雙方根據(jù)自己的喜好、風(fēng)格、費(fèi)用等因素開始對婚房進(jìn)行裝修，婚期通常定在國慶、元旦、春節(jié)。需要提醒的是，由于裝修的工期至少在兩個月，加上購置家具、家電、配飾等時間，3個月是對一套新房徹底裝修的最低時限，加上環(huán)?？紤]的晾置放味等時間，入住前5個月開始裝修比較合適。

    和新房有啥區(qū)別？“額外工作”勿忽視

    二手房裝修與新房裝修有啥不同？記者采訪中了解到，一般新房裝修的流程包括五步：設(shè)計(jì)完畢、物業(yè)許可———水電路改造———水暖改造———瓦工、木工、油工施工———主材安裝。相比之下，二手房裝修則需要面臨前期、中期的一些“額外工作”。

    據(jù)拱俊俐介紹，首先從房齡來說，越老的二手房，諸如窗戶、防盜門等設(shè)施，需要在裝修之前，及早更換；其次，供暖設(shè)施有的也要改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，供暖設(shè)施的費(fèi)用占裝修總費(fèi)用8%左右。

    除了上述這些“額外”的付出和投入外，通常二手房裝修中還會涉及到水電的拆改。比如，很多二手房還在使用鋁線或較細(xì)的塑銅線，甚至連空開都很簡陋，不符合高功率電器的使用要求，所以電路改造等同于重新布線，花費(fèi)較大。

    裝修算賬

    100平房子大拆改預(yù)算比新房多近萬元

    近日，記者采訪中了解到，專業(yè)人士普遍認(rèn)為，二手房的裝修預(yù)算相對新房來說要高一些，主要在拆除、恢復(fù)、更換新材料等，大約增加費(fèi)用30%左右。

    “二手房裝修比新房裝修更復(fù)雜，因?yàn)樵纫恍〇|西需要拆除改造，等于是多了一道拆改工序，尤其房齡越老的，花銷或許更多。”戰(zhàn)永勝坦言，比如同樣100平方米的房子，新房在水電改造這部分的費(fèi)用大約需要3500元～4500元左右，二手房則要比新房相應(yīng)增加1000元～1500元的預(yù)算；另外如果不能做地?zé)?，重新更換暖氣管線大約需要1萬元左右，而同樣面積的新房做地?zé)岬脑挘辶г湍芨愣?。還有拆除地板、吊頂?shù)确矫娴馁M(fèi)用，總體算下來，同樣100平方米的房子，二手房進(jìn)行大規(guī)模的裝修翻新，要比新房多出近萬元的費(fèi)用。

    省錢路徑

    比較損益裝修有賬算

    二手房與新房比價(jià)格有優(yōu)勢，而裝修翻新卻要多投入。這兩者因素綜合考慮，銘威裝飾工程部經(jīng)理宋宇航認(rèn)為，可將節(jié)省的房款“收益”與裝修翻新多出來的“損失”進(jìn)行一下對比，將此作為衡量是否“劃算”的參考因素之一。比如，以90平方米的兩室一廳的房子為例，新房簡單裝修大約需要1.6萬元～1.8萬元的費(fèi)用（指清工輔料費(fèi)用），如果是同樣面積的帶裝修二手房重新拆改翻新，總費(fèi)用大約要額外多出近1萬元。如果是從房價(jià)方面考慮，省下的房款足以彌補(bǔ)或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這1萬元的話，則可以考慮。

    值得注意的是，這并非意味著購置二手房節(jié)省的房款多，遠(yuǎn)超出裝修翻新多出來的“損失”就一定劃算。一般新房裝修不會有“額外增項(xiàng)”的問題，而二手房發(fā)生“額外增項(xiàng)”的問題往往很多。

    首選裝修簡約的次新房

    “建議大家買二手房時，考慮到后續(xù)要裝修翻新的問題，盡量不要選擇那些房齡較老的房源，另外，裝修也不能太復(fù)雜，否則翻新起來會帶來很大的麻煩。”盧勝明提醒說。李鴻宇同樣認(rèn)為，首選準(zhǔn)新房、次新房，即不帶裝修或者裝修越簡單越好，這樣就能盡可能地省去后期裝修拆改方面的費(fèi)用。百合裝飾工程部總經(jīng)理孫巖峰表示，從安全角度考慮，帶裝修的二手房，腐蝕的水管必須更換、電器增容需要改。

    “想盡可能地節(jié)省后續(xù)裝修成本，首先要在選房時‘打好底子’，將選購的房源與自己的裝修預(yù)期進(jìn)行對接。”戰(zhàn)永勝同樣認(rèn)為，選擇沒有裝修或極簡裝修的次新房，后續(xù)裝修基本跟新房差不多，甚至能省去幾千元清工輔料裝修的費(fèi)用；另一種方式則是，基本認(rèn)可原來房子的裝修，后續(xù)翻新時不做“大手術(shù)”。

    “輕裝修重裝飾”做好取舍

    因?yàn)槎址坎粫菢I(yè)主的終極置業(yè)，更多人買二手房、尤其是當(dāng)作婚房的話，基本上都是將其作為“過渡型”房產(chǎn)。因此，在裝修上應(yīng)遵循“環(huán)?！薄ⅰ皩?shí)用”、“簡約”的原則，不要使用過于豪華和新潮的產(chǎn)品，注重水電暖等基礎(chǔ)項(xiàng)目，應(yīng)該可以達(dá)到省錢目的。

    孫巖峰建議二手房翻新的一個大原則：“輕裝修重裝飾”?？稍谇骞ぽo料這塊盡量做得簡約一些，不產(chǎn)生太大的空間浪費(fèi)，將省下來的錢用來購置一些軟裝點(diǎn)綴?！霸谫Y金有限的情況下，可以選擇局部改動，也就是說，做好‘取舍性改造’?！彼斡詈教岢?，可不動地面，做棚面和墻面改動。

    拱俊俐認(rèn)為，那些豪華的裝修項(xiàng)目可以不用，比如疊加造型吊頂，藝術(shù)性背景墻、全屋地磚鋪貼、大理石包門窗口等。

    裝修二手房應(yīng)規(guī)避的誤區(qū)

    誤區(qū)一：帶裝修的二手房更省錢

    “如果是全套裝修環(huán)節(jié)，那么，二手房裝修肯定比新房更費(fèi)錢?！睂O巖峰表示。他將二手房按房齡分為兩大類，不同二手房多出的花銷重點(diǎn)也有所不同。以上世紀(jì)90年代為界，之前的房子通常都是進(jìn)門僅可擺放一臺冰箱的小門廳。此類二手房由于水電路老化，結(jié)構(gòu)不夠合理，因此在翻新時主要用在布線、水路改造方面的花費(fèi)要多出不少。90年代以后的房子，一部分是框架式結(jié)構(gòu)。不過很多房子墻上有以前的膩?zhàn)樱蚴谴纱u、壁紙，再次裝修時就要鏟掉，那就要產(chǎn)生額外費(fèi)用。另外，主要花銷會集中在防水、墻體拆除等方面。

    另據(jù)拱俊俐介紹，對比新房裝修，二手房裝修存在一些不容忽視的弊端。“很多二手房所在的小區(qū)沒有物業(yè)，缺點(diǎn)是缺乏管理，諸如車輛運(yùn)輸、垃圾堆放，甚至領(lǐng)居的安撫工作，都要業(yè)主的親力親為?！?/p>

    誤區(qū)二：基礎(chǔ)項(xiàng)目“翻新”沒必要

    “一些人認(rèn)為將錢花費(fèi)在基礎(chǔ)項(xiàng)目上不值得，導(dǎo)致入住后的種種弊端和不舒適隨之而來?！惫翱±嵝?，二手房裝修的很多項(xiàng)目是新房裝修所沒有的，包括水路、電路改造，塑鋼窗更換、水暖改造、保溫制作等，都是不能忽略的二手房裝修投入。其中，水電路改造是為了生活更現(xiàn)代更方便，水暖、窗和保溫是為了生活更溫暖更舒適，這些方面的錢是不能節(jié)省的。

    “一般情況下，找到專業(yè)裝修公司的，八成以上都是要全部拆除重新裝修的用戶?！睋?jù)戰(zhàn)永勝介紹，其中很大一部分人最大誤區(qū)就在于，對于二手房裝修的預(yù)算沒有做足。比如，在裝修前認(rèn)為光動瓷磚，水電不用更換，但刨瓷磚后就出現(xiàn)了水管漏了、電線不符合要求等問題。

    誤區(qū)三：親力親為省錢又高效

    “房屋裝修有多種方式和途徑，有些人自己親力親為，有些則是找裝修公司代勞。”拱俊俐認(rèn)為，無論是個人裝修、裝飾公司裝修，需要業(yè)主根據(jù)自身?xiàng)l件來確定，而不是隨大流。

    據(jù)了解，個人裝修通常會遭遇一些無法回避的問題。比如，散工施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)比較難以把握，而且各工種銜接起來也存在一定的問題。包括力工、瓦工、水暖工、電工等在內(nèi)，每項(xiàng)施工工期不長但需要銜接緊密，甚至需要交叉作業(yè)，普通業(yè)主無法在短時間內(nèi)集合如此多項(xiàng)的優(yōu)秀工人，導(dǎo)致工期無謂延長。而且很多裝修項(xiàng)目又必須業(yè)主隨時參與和監(jiān)督，甚至缺少一個釘子、一袋水泥都需要業(yè)主去親自購買，這就會導(dǎo)致業(yè)主隨時可能脫離工作崗位，影響工作質(zhì)量，帶來工作收入等方面的間接損失。

    個人裝修的一大“燒錢”弊端在于材料浪費(fèi)?！澳承┕しN的材料需要很少，比如電線、網(wǎng)線、螺絲、油漆等，但市場銷售卻按照件、套、捆、袋來銷售，業(yè)主購買會導(dǎo)致無謂的浪費(fèi)?！惫翱±嵝选?/p>

    問問經(jīng)濟(jì)學(xué)

    “權(quán)衡取舍”追求利益最大化

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，資源是有限的，人們的欲望是無限的，有限的資源總是無法滿足無限的欲望。因此，人們必須做出“權(quán)衡取舍”。經(jīng)濟(jì)學(xué)講選擇，就必然要講成本，而講成本，不可避免地要講成本-收益的權(quán)衡，或者成本最小化的算計(jì)?！叭　焙汀吧帷笔敲總€人都曾面對、正在面對或者將要面對的問題。

    在二手房的選擇與裝修上，同樣如此。與新房相比，房齡較老的房子往往更具價(jià)格上比較優(yōu)勢；而在裝修翻新時，卻比新房需要多一些的投入，該選哪個？裝修時同樣會遇到資金有限的情況下，哪些是當(dāng)務(wù)之急需要拆改的、而哪些則是無需大動干戈一定要舍舊換新的？同一問題不同家庭根據(jù)各自權(quán)衡的側(cè)重點(diǎn)不同，或許會做出不同的選擇。不過，無論做出怎樣的選擇，所應(yīng)遵循的策略原則都是一樣的———根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求進(jìn)行權(quán)衡取舍，做出使自己利益最大化的選擇。