樓市博弈：東西城打價(jià)格戰(zhàn) 南北城爭(zhēng)“制高點(diǎn)”

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　　“價(jià)格戰(zhàn)”——去年省城樓市出現(xiàn)的新名詞，過(guò)去的樓市黃金十年里，省城房?jī)r(jià)不斷攀升，新樓盤(pán)定價(jià)相比周邊只高不低，降價(jià)成為樓市最“奢侈”的名詞。但是去年下半年開(kāi)始，在苦苦掙扎了半年之后，省城有的房企面對(duì)庫(kù)存壓力，只能無(wú)奈降價(jià)，并且降價(jià)潮一發(fā)不可收拾，從再現(xiàn)“七字頭”房源到首現(xiàn)“三字頭”房源，不僅在售樓盤(pán)在降價(jià)，連新開(kāi)樓盤(pán)都紛紛給出“本區(qū)位歷史最低價(jià)”。

　　但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，并不是所有樓盤(pán)都在降價(jià)，從區(qū)位來(lái)看，東部和西部?jī)叭灰呀?jīng)成為價(jià)格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，多數(shù)“創(chuàng)紀(jì)錄新低”都出自這兩個(gè)區(qū)域。由于城市發(fā)展的規(guī)劃，東西部將成為未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，大量的樓盤(pán)拔地而起，在吸引市民置業(yè)的同時(shí)，更是產(chǎn)生了大量的庫(kù)存，面對(duì)樓市的冷清，降價(jià)消化庫(kù)存成為必然的選擇。

　　而反觀省城南部和北部，價(jià)格卻比較堅(jiān)挺，雖然去年下半年降價(jià)潮開(kāi)始席卷省城樓市時(shí)，南部和北部的不少樓盤(pán)跟風(fēng)推出“特價(jià)房”，但銷售完后便再?zèng)]了大幅降價(jià)的動(dòng)作。同時(shí)，由于南部和北部地理環(huán)境限制，這兩個(gè)區(qū)位樓盤(pán)相對(duì)較少，多數(shù)房企并沒(méi)有迫切消化庫(kù)存的計(jì)劃。記者發(fā)現(xiàn)，目前省城南部多數(shù)樓盤(pán)每平米價(jià)格依然保持在8000元以上，而北部大部分樓盤(pán)價(jià)格亦保持在2013年的水平。

　　東城西城隔空打響“價(jià)格戰(zhàn)”

　　東城使出殺手锏西城殺個(gè)回馬槍

　　東部城區(qū)在市民心目中一直是“高大上”的角色，房?jī)r(jià)高成了很多人的共識(shí)。但是近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的壓力，房?jī)r(jià)已經(jīng)不再堅(jiān)挺，為了能有效搶奪市場(chǎng)份額，有個(gè)別樓盤(pán)甚至將售價(jià)定在了4800元/m2。當(dāng)東城也揭開(kāi)“低價(jià)”面紗之后，便真正形成了“東西兩翼齊降價(jià)”的局面。

　　一招鮮吃遍天

　　東拓的腳步一直未停，居住區(qū)的東擴(kuò)也一直沒(méi)有停歇。就目前市場(chǎng)來(lái)看，邢村立交橋位置就是東部主居住區(qū)東沿地帶，在前兩年這里的售價(jià)一直維持在6000元/㎡左右的銷售區(qū)間，這個(gè)價(jià)格在一段時(shí)間內(nèi)被認(rèn)為是東部的“房?jī)r(jià)磚石底”，但隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，這片數(shù)字被重新進(jìn)行了定義。

　　不得不說(shuō)，對(duì)于剛需性樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，實(shí)實(shí)在在刷新新低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是開(kāi)發(fā)商“一招鮮，吃遍天”的營(yíng)銷絕殺技。但值得注意的是，這種絕殺并非家家可用，它需要開(kāi)發(fā)商有深厚的內(nèi)功。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在唐冶推出4800以及后來(lái)4388驚爆價(jià)的兩家樓盤(pán)，他們都具有一個(gè)共性。那就是這幾個(gè)項(xiàng)目都是大宗土地，低價(jià)是一期的開(kāi)盤(pán)價(jià)，后面還有大量后期房源跟進(jìn)，所以，即使一期成本價(jià)銷售，陸續(xù)走高的后續(xù)房源所具有的大幅盈利空間也足以彌補(bǔ)前情。

　　面對(duì)如此低價(jià)，記者采訪唐冶片區(qū)一個(gè)在售樓盤(pán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人冉經(jīng)理，冉經(jīng)理稱：“樓盤(pán)之所以制定4388元/㎡低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，與前期的充足準(zhǔn)備不無(wú)關(guān)系。由于最初買地時(shí)候，購(gòu)買的面積大，價(jià)格便宜，從而使開(kāi)發(fā)商在這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)當(dāng)中具備充足的資金優(yōu)勢(shì)，雖然在開(kāi)盤(pán)之初銷售量并沒(méi)有爆發(fā)式的增長(zhǎng)，但后期慢慢吸引客戶，銷售業(yè)績(jī)持續(xù)不斷地增長(zhǎng)。一期項(xiàng)目銷售進(jìn)展正常，已經(jīng)完成銷售任務(wù)的60%?！?/p>

　　就東城2015年的市場(chǎng)發(fā)展，記者也采訪了相關(guān)樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人，他們稱：“東部城區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，在供給和價(jià)格上也比較穩(wěn)定。但是樓盤(pán)價(jià)格的變化勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)周圍片區(qū)的調(diào)整，但總體發(fā)展上波動(dòng)不會(huì)太大。”

　　“3”時(shí)代殺個(gè)回馬槍

　　2014年上半年濟(jì)南城西率先打起了價(jià)格戰(zhàn)，中建是西客站片區(qū)第一個(gè)打出低價(jià)概念的樓盤(pán)，隨后金科城也隨之加入。當(dāng)初這兩個(gè)企業(yè)打出的價(jià)格在5千區(qū)間，這個(gè)價(jià)格在當(dāng)初來(lái)說(shuō)已經(jīng)是西客站片區(qū)非常優(yōu)惠的價(jià)格了。雖然只是有少部分房源在特價(jià)銷售的范圍內(nèi)，但是卻打開(kāi)了西客站降價(jià)的大潮，很快原來(lái)定價(jià)在7千區(qū)間的樓盤(pán)都陸續(xù)下調(diào)了售價(jià)，紛紛步入5千及6千的銷售區(qū)間。

　　在2014年底，西客站片區(qū)再度因“3999元/㎡”低價(jià)被市民所關(guān)注，為了進(jìn)一步了解推出特價(jià)的樓盤(pán)，記者到樓盤(pán)進(jìn)行了采訪。樓盤(pán)負(fù)責(zé)人稱：目前推出的地塊為項(xiàng)目首期地塊，初期入市，公司利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓利給客戶，不僅可以提升項(xiàng)目銷量，提高項(xiàng)目知名度與公司美譽(yù)度，更可以在同區(qū)域中更好的突圍。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱：“西客站樓盤(pán)數(shù)量較多，所以新項(xiàng)目入市的開(kāi)門紅非常重要，價(jià)格上公司也是衡量再三。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共有10個(gè)地塊，一期推出的入市產(chǎn)品價(jià)格會(huì)比較低，但是項(xiàng)目占地面積大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目也擁有多種業(yè)態(tài)，所以不擔(dān)心項(xiàng)目前期的利潤(rùn)低，在過(guò)后幾年會(huì)逐漸扭轉(zhuǎn)低利潤(rùn)的局面。各種業(yè)態(tài)互為協(xié)調(diào)，各種產(chǎn)業(yè)形成經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，可以共同支撐起此價(jià)位。

　　提到特價(jià)房或者低價(jià)銷售，很多時(shí)候都是樓層不太好的房源。很多購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠的誠(chéng)意不足，但有些新入市的樓盤(pán)會(huì)盡可能的避免這種情況的發(fā)生。記者就價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)一事采訪了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，稱市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)這種價(jià)格，并不全都是為了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)才產(chǎn)生的，很多時(shí)候價(jià)格的制定是依據(jù)市場(chǎng)及銷售節(jié)奏來(lái)制定的，是遵循市場(chǎng)規(guī)律、順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)的。以優(yōu)惠的價(jià)格吸引客戶關(guān)注，是為了促進(jìn)市場(chǎng)的良性互動(dòng)和樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，3999元/㎡的價(jià)格推出之后，很多客戶都不太相信，很多人都親自到售樓處來(lái)確認(rèn)?，F(xiàn)在很多購(gòu)房者都趨于理性，購(gòu)房不再盲目、沖動(dòng)，很多人購(gòu)房都是建立在貨比三家的基礎(chǔ)上，就目前的市場(chǎng)推廣效果來(lái)說(shuō)，比預(yù)期要好，目前的價(jià)格策略是比較成功的。