云南旅游營(yíng)銷(xiāo)需要一種城市運(yùn)營(yíng)的高度

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　　云南旅游營(yíng)銷(xiāo) 以西雙十貳城為例：
　　西雙十貳城是景洪浩宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的以旅游度假為主題，以普洱茶文化為載體，景洪市中心首座獨(dú)具民族文化特色的大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。加之地處東盟窗口要塞，西雙拾貳城在東盟合作的浪潮中，擁有充分的旅游、商貿(mào)平臺(tái)，將成為面向東盟超大規(guī)模的民族文化旅游大盤(pán)。在項(xiàng)目運(yùn)作之初，就受到版納州、景洪市政府及相關(guān)部門(mén)的關(guān)注和大力支持。本次高端訪(fǎng)談我們采訪(fǎng)了云南浩宇集團(tuán)企劃總監(jiān)楊逍，請(qǐng)他來(lái)談一談做云南旅游地產(chǎn)必須要面對(duì)的一些問(wèn)題。
　　焦點(diǎn)網(wǎng)記者：可以給我們介紹一下咱們項(xiàng)目的情況、以及現(xiàn)在的發(fā)展模式嗎？
　　楊逍：好的，也很感謝貴媒體對(duì)我們項(xiàng)目的關(guān)注。
　　西雙十貳城項(xiàng)目，是浩宇集團(tuán)在景洪所開(kāi)發(fā)的第一個(gè)復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，定位于城市綜合體的概念。項(xiàng)目占地約640多畝，功能板塊涉及濱江休閑公園、浩宇天地國(guó)際商業(yè)區(qū)、西雙版納潑水慶典廣場(chǎng)、曼景蘭民族文化區(qū)、六大茶山商業(yè)別墅區(qū)、超五星鉑金酒店、旅游商業(yè)主題區(qū)、觀瀾江景國(guó)際寓所、瀾滄江賽龍舟碼頭等九大片區(qū)。從目前來(lái)講，西雙十貳城無(wú)論從規(guī)模、產(chǎn)品集合度、國(guó)際影響力等方面，均擁有西雙版納獨(dú)一無(wú)二的標(biāo)桿示范作用。關(guān)于項(xiàng)目的進(jìn)展情況如下：
　　目前，濱江休閑公園已經(jīng)于09年1月開(kāi)園投入使用，現(xiàn)已成為版納最具民族特色的市民休閑公園，和版納最大的一處地標(biāo)性江景休閑公園；
　　版納潑水慶典廣場(chǎng)已經(jīng)于09年4月交付使用，已成功舉辦如09年潑水節(jié)、州政府國(guó)慶晚會(huì)、09年泰國(guó)商品展覽會(huì)等重大活動(dòng)，現(xiàn)已成為政府及各大企事業(yè)單位舉辦大型活動(dòng)的首選場(chǎng)所，以及游客和市民必到的休閑文化廣場(chǎng)。
　　目前，項(xiàng)目中的觀瀾江景國(guó)際寓所中的A、B棟已全部封頂，C棟已進(jìn)展到13層，也接近封頂，項(xiàng)目將于明年2月份實(shí)現(xiàn)全面交房。
　　項(xiàng)目商業(yè)部分（浩宇天地）定位于一站式城市商業(yè)綜合體，總開(kāi)發(fā)體量近10萬(wàn)平米。目前，臨勐海路部分已經(jīng)封頂，其它部分也在進(jìn)行正常的施工推進(jìn)。該項(xiàng)目的招商進(jìn)展也十分理想，我們已經(jīng)成功引進(jìn)了跨國(guó)連鎖品牌——臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)超市、中國(guó)百貨巨無(wú)霸——香港銅鑼灣百貨、本土金融業(yè)名企——富滇銀行、泰國(guó)商業(yè)中心等等，另外也與版納當(dāng)?shù)氐慕?0家知名品牌簽訂了入駐協(xié)議，商業(yè)前景非常看好。
　　關(guān)于西雙十貳城的發(fā)展模式，可以用一句話(huà)來(lái)概括——以升級(jí)城市品牌價(jià)值為根本、以城市旅游發(fā)展提速為契機(jī)、以復(fù)合型房地產(chǎn)業(yè)為載體！這種模式也是作為真正意義上的“現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體”開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。
　　焦點(diǎn)網(wǎng)記者：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年的冰凍期，再到今年的爆發(fā)期，再回到現(xiàn)在的比較平穩(wěn)的狀態(tài)，對(duì)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有怎樣的影響？未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)走向怎樣的方向？
　　接在旅游市場(chǎng)上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。真正意義上的旅游地產(chǎn)，是以旅游景區(qū)為依托，以旅游休閑度假為目的，但其開(kāi)發(fā)方式上又實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，但它的屬性仍歸根于地產(chǎn)范疇。
　　基于這種前提，旅游地產(chǎn)的走向仍然會(huì)受大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的左右，但個(gè)人認(rèn)為這種影響的比重并不會(huì)很大。因?yàn)樗某晒εc否，往往更多的取決于旅游市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)，二者是相輔相承的，投資客或者經(jīng)營(yíng)者，更看重的是景區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，這其中有政府層面的支持力度、景區(qū)的品牌影響力等各種因素。
　　關(guān)于旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向，我認(rèn)為在目前全球都在討論旅游升級(jí)的大背景下，它的發(fā)展目標(biāo)是得到全世界游客（消費(fèi)者）認(rèn)可的，也就是說(shuō)它永遠(yuǎn)是有很大的發(fā)展空間的。當(dāng)然，萬(wàn)事都有兩面性，一些具備得天獨(dú)厚的獨(dú)特資源的景區(qū)或景點(diǎn)會(huì)具有唯一性和不可再生性，在此基礎(chǔ)上所進(jìn)行的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多為保護(hù)性開(kāi)發(fā)，這種模式下的地產(chǎn)收益應(yīng)該說(shuō)是會(huì)隨著市場(chǎng)的升溫而看好的。而人為制造的景點(diǎn)也不乏有精品之作。比如深圳華僑城的開(kāi)發(fā)模式就很科學(xué)，先做世界之窗、錦繡中華，再打造歡樂(lè)谷等精品旅游產(chǎn)品，而他的附加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益無(wú)疑將是水漲船高的。也就是說(shuō)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間是非常廣闊的。只有真正用心把旅游與地產(chǎn)做到位，才能體現(xiàn)出這種模式的最大價(jià)值。
　　也因此，旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向歸結(jié)起來(lái)可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)的研究得出一些結(jié)論，即新、奇、特、美、樂(lè)、精，只有吸引眼球，才能玩賺全球！
　　焦點(diǎn)網(wǎng)記者：目前有許多省外的開(kāi)發(fā)商把目光瞄準(zhǔn)了云南的旅游地產(chǎn)，比如像嘉禾要來(lái)安寧投資旅游地產(chǎn)，還有黔商百億巨資瞄上昆明的休閑地產(chǎn)等新聞，您是怎么看待這種現(xiàn)象的？這些瞄準(zhǔn)云南旅游地產(chǎn)的外來(lái)力量對(duì)云南的旅游地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
　　楊逍：這些事件的背后，體現(xiàn)的是云南旅游地產(chǎn)的真正價(jià)值！也可以說(shuō)這些都是云南的品牌魅力所在。我覺(jué)得這些都不會(huì)是個(gè)例，以后還將有更多的企業(yè)或者資源介入到云南的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)，現(xiàn)在就有很多例子，比如鳳凰酒店、悅榕莊等等。而這種不斷的合作過(guò)程，它對(duì)于全國(guó)乃至世界旅游地產(chǎn)的影響力將是巨大的。
　　這些外來(lái)力量的加入，無(wú)疑將會(huì)是一種多方共贏的局面。云南是旅游大省，有很多天賜的世界級(jí)資源，有人文、有歷史、有風(fēng)景、有氣候，可以說(shuō)生活在云南是很幸福的。那么，當(dāng)政府有真正提升旅游品牌的正確眼光以后，接下來(lái)的事情要有人來(lái)做，誰(shuí)來(lái)做？我認(rèn)為民間力量、特別是房地產(chǎn)企業(yè)具有這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟經(jīng)驗(yàn)和能力。解決了可體驗(yàn)、可消費(fèi)的旅游心理需求，才能把世界的游客真正吸引過(guò)來(lái)，我們常說(shuō)的“旅游二次創(chuàng)業(yè)”的解決方案也才能落地。政府扮演的是規(guī)劃制定者，企業(yè)扮演的是藍(lán)圖的實(shí)施者，合力才能勝利！
　　焦點(diǎn)網(wǎng)記者：一提到旅游地產(chǎn)，人們首先想到的是海南旅游地產(chǎn)，或是長(zhǎng)三角周邊的休閑地產(chǎn)等等，而云南的旅游地產(chǎn)是知者寥寥，您怎么看待這種現(xiàn)狀？您認(rèn)為云南的旅游地產(chǎn)最缺乏的是什么？云南的旅游地產(chǎn)怎樣才能走出去？
　　楊逍：就目前而言，造成這種“云南的旅游很好，但旅游地產(chǎn)有待提高”現(xiàn)狀也很正常，因?yàn)樘孤实刂v，云南真正能夠叫得響的旅游地產(chǎn)品牌鳳毛麟角。而這種狀況，也說(shuō)明它的發(fā)展和提升空間更大。有差距就應(yīng)該虛心學(xué)習(xí)，廣納資源，以開(kāi)放的心胸正視對(duì)待先進(jìn)的理念和模式。
　　云南的旅游地產(chǎn)我認(rèn)為最缺乏一種城市運(yùn)營(yíng)的高度。比如，我們都有一種共識(shí)：海南主打的是浪漫之都、度假天堂；而蘇杭主打的體驗(yàn)之都、山水名城；還有很多城市都提出了鮮明的城市形象。而在云南呢，我們會(huì)感覺(jué)每個(gè)城市的定位比較模糊，有待于進(jìn)行清楚的定位。而如果城市的定位不清晰，它的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效果就會(huì)減弱，游客首先是沖著城市而來(lái)，而消費(fèi)載體才是相關(guān)的項(xiàng)目體驗(yàn)，核心吸引點(diǎn)不確立，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)推廣難度，將會(huì)大為增加。
　　我認(rèn)為云南旅游地產(chǎn)成功走出去，應(yīng)該提升到政府及企業(yè)的戰(zhàn)略高度來(lái)看待。旅游地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它必須要二者同時(shí)做到位，才有可能產(chǎn)生效應(yīng)，政府主推旅游、企業(yè)主推項(xiàng)目體驗(yàn)，在各自的層面上要加大宣傳推介力度，借助更高的媒介平臺(tái)，打開(kāi)國(guó)際化視野，把我們的優(yōu)勢(shì)說(shuō)清說(shuō)透，讓人明白來(lái)云南能夠帶來(lái)哪些不一樣的旅游享受，而這種享受是其它地域無(wú)法體驗(yàn)到的。
　　焦點(diǎn)網(wǎng)記者：在現(xiàn)在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)的信息傳播速度和廣度已經(jīng)沒(méi)有其他媒體可以媲美，在云南旅游地產(chǎn)的推廣方面，您認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)能夠扮演怎樣的角色？
　　楊逍：在這里，我想借用一句廣告語(yǔ)來(lái)體現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的魅力所在，網(wǎng)絡(luò)無(wú)處不在！隨著信息爆炸時(shí)代的來(lái)臨，網(wǎng)絡(luò)媒體信息量大、圖文并茂、音畫(huà)時(shí)尚等強(qiáng)大功能已經(jīng)大大超過(guò)了其它傳統(tǒng)媒體，這也成為越來(lái)越多人的共識(shí)。
　　我個(gè)人認(rèn)為，在云南旅游地產(chǎn)的推廣方面，有很多媒體都想發(fā)揮其固有優(yōu)勢(shì)，但真正行動(dòng)起來(lái)的并不多。而在互聯(lián)網(wǎng)媒體中，可以充分發(fā)揮其閱讀群廣、人際傳播速度快、網(wǎng)頁(yè)承載信息量大、熱議話(huà)題宣傳等特有優(yōu)勢(shì)，整合傳播資源，打造新型傳播模式。
　　如果以怎樣的角色來(lái)說(shuō)明互聯(lián)網(wǎng)的不二作用，我個(gè)人認(rèn)為它更如一支媒介主推手和引爆社會(huì)話(huà)題的助推劑。
　　云南旅游資源得天獨(dú)厚，云南的旅游營(yíng)銷(xiāo) 卻還是在起步階段，怎么走才能走出去，打出自己的品牌，是每一個(gè)做旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商時(shí)刻都在想的問(wèn)題。在一期以旅游地產(chǎn)為主題的焦點(diǎn)沙龍上，政府的主導(dǎo)成為每一個(gè)到場(chǎng)嘉賓著重提出的部分，然而政府應(yīng)該怎么主導(dǎo)，楊總監(jiān)在此提出了城市運(yùn)營(yíng)的概念，應(yīng)該能給大家一個(gè)思考。