淺議e時(shí)代集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

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　　有人將21世紀(jì)稱(chēng)之為信息時(shí)代，也有人稱(chēng)之為網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，我們將它簡(jiǎn)稱(chēng)為e 時(shí)代更為形象和具有代表性。隨著以網(wǎng)絡(luò)為代表的信息技術(shù)的迅速發(fā)展，全球房地產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始了一場(chǎng)深刻變革，一方面是智能化住宅小區(qū)開(kāi)始走入普通人的生活；另一方面是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式更加突出信息時(shí)代的特點(diǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.5%～2%，住房建設(shè)投資額以 7%的增幅上升，已成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?。特別是國(guó)家作出“讓房地產(chǎn)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的決策，以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實(shí)施，進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用。面對(duì)e 時(shí)代的變遷，我國(guó)集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。企業(yè)成敗的關(guān)鍵在管理，而財(cái)務(wù)管理是網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)的核心。

　　目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)展財(cái)務(wù)核算電算化，提高了財(cái)務(wù)部門(mén)的工作效率，但也存在一個(gè)共同的缺陷，它只是簡(jiǎn)單模仿和照搬手工流程，將一項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中，并通過(guò)一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬(wàn)變的今日，信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購(gòu)費(fèi)用發(fā)生時(shí)，或一筆非法事件的發(fā)生，會(huì)計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對(duì)信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問(wèn)題。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作控制，實(shí)現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。

　　一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

　　新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面臨極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本，而未來(lái)收益又具有極大的不確定性。因此在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

　　1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制

　　各開(kāi)發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

　　●成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

　　●投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

　　●稅務(wù)環(huán)境及其影響；

　　●資金計(jì)劃；

　　●《競(jìng)投方案》；

　　●投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

　　●項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

　　2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

　　總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如小區(qū)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。

　　關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過(guò)程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開(kāi)發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

　　由此可見(jiàn)，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開(kāi)發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算，從財(cái)務(wù)管理的角度，把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門(mén)進(jìn)行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門(mén)核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí)，可以在總賬中按部門(mén)錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，可以按照部門(mén)進(jìn)行歸類(lèi)匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí)，按部門(mén)、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對(duì)比分析。以便集團(tuán)公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制。

　　二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算

　　（1）成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類(lèi)型的商品房按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對(duì)集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級(jí)管理，明確所屬級(jí)次及隸屬關(guān)系。

　?。?）成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對(duì)公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)、分級(jí)核算。

　　企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設(shè)明細(xì)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，再轉(zhuǎn)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目。然后按成本對(duì)象進(jìn)行歸集分配。

　　2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

　　公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計(jì)劃按類(lèi)別填報(bào)、錄入資金數(shù)據(jù)庫(kù)，經(jīng)各開(kāi)發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級(jí)批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上發(fā)布到執(zhí)行分公司或部門(mén)，按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過(guò)不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過(guò)資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開(kāi)，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事中控制。通過(guò)項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢(xún)，給公司高級(jí)管理層提供查詢(xún)分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析，不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng)，從而可以從源頭對(duì)異?，F(xiàn)象進(jìn)行分析，有針對(duì)性地采取措施。期末，管理者通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，為對(duì)相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績(jī)考核提供定量分析資料。辦公自動(dòng)化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時(shí)也對(duì)高層管理人員形成了制約。

　　三、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

　　1.加強(qiáng)房屋銷(xiāo)售的計(jì)劃性和價(jià)格的準(zhǔn)確性。利用信息化銷(xiāo)售管理系統(tǒng)對(duì)房屋的竣工時(shí)間、戶(hù)型、數(shù)量進(jìn)行計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì)，銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)房屋的銷(xiāo)售預(yù)定，企管部物價(jià)科根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、成本數(shù)據(jù)、歷史價(jià)格及周邊房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)審，向價(jià)格管理部門(mén)申報(bào)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，企管部物價(jià)科對(duì)銷(xiāo)售違價(jià)有處理權(quán)包括處罰權(quán)。各分公司銷(xiāo)售部在每旬前3天通過(guò)全公司的銷(xiāo)售信息網(wǎng)絡(luò)集合旬回款計(jì)劃，每天將房屋銷(xiāo)售情況輸入計(jì)算機(jī)，將銷(xiāo)售房屋的種類(lèi)、戶(hù)型、合同號(hào)、價(jià)格、房款總額、款項(xiàng)回籠等到信息通過(guò)因特網(wǎng)傳送到總公司資金數(shù)據(jù)庫(kù)，使公司高級(jí)管理層能隨時(shí)通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解各分公司的銷(xiāo)售及存量房的情況，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　2.提高銷(xiāo)售工作的透明度。通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷(xiāo)售工作的透明度提高，公司高級(jí)管理層可以通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對(duì)客戶(hù)了如指掌，以往銷(xiāo)售人員動(dòng)不動(dòng)就要挾經(jīng)理，銷(xiāo)售人員吃里扒外，采用與客戶(hù)聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷(xiāo)售差價(jià)等手段，來(lái)對(duì)付公司的情況都在高度透明的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理下不復(fù)存在。