如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃（一）

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　　商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，承接項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)之間的重要工作。商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃對(duì)于項(xiàng)目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規(guī)劃指標(biāo)確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的全過(guò)程中具有承上啟下的作用。

　　但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。設(shè)計(jì)院、顧問(wèn)公司、招商代理公司及開(kāi)發(fā)單位在工作協(xié)調(diào)中對(duì)此項(xiàng)工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實(shí)踐中，本人遇到的此類問(wèn)題也頗多。因此提出個(gè)人的幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

　　一、認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用

　　商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過(guò)程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開(kāi)發(fā)商自身的條件，對(duì)大量市場(chǎng)調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個(gè)方面：

　　1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對(duì)土地進(jìn)行的分析和研究。從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

　　2、通過(guò)消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識(shí)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模擬分析和國(guó)內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出概念性設(shè)計(jì)原則。同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、市場(chǎng)定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性論證。

　　3、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并對(duì)后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。開(kāi)發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的評(píng)估。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤(rùn)最大化的原則，將各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的成功。商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對(duì)其所依存的建筑空間十分清晰。

　　二、掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的尺度

　　商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)的制約條件之一。但我國(guó)現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對(duì)于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。而上面的準(zhǔn)則對(duì)于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來(lái)講，已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)的需求和發(fā)展了。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)型百貨商場(chǎng)等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。

　　以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)和投資。但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

　　每個(gè)商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個(gè)安全出口，但對(duì)于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于一個(gè)出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個(gè)相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門(mén)連通，且兩個(gè)防火分區(qū)的建筑面積之和不超過(guò) 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個(gè)安全出口”。依據(jù)規(guī)范，開(kāi)發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門(mén)或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經(jīng)營(yíng)的要求，而增大商業(yè)面積有與開(kāi)發(fā)商實(shí)際銷售的最小單元不符。

　　此外，對(duì)于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營(yíng)矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營(yíng)業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于1.4米。”按照上面的規(guī)定，勢(shì)必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營(yíng)的面積。對(duì)于經(jīng)營(yíng)時(shí)裝等物品的零售型商業(yè)來(lái)講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

　　因此，對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來(lái)講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價(jià)值性的參考意見(jiàn)，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。