如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃（二）

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　　三、把握商業(yè)與設(shè)計二者之間的有效聯(lián)系

　　建筑策劃對于商業(yè)項目起到的作用是多方面的，對于建筑師設(shè)計思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。但商業(yè)項目的設(shè)計必須要與商業(yè)價值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項目為例，進(jìn)行一些簡單說明：

　　1、高層樓體的選位與布局

　　城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會造成重要的影響。高層建筑對于道路形成的壓迫感，會對在區(qū)域內(nèi)工作、消費、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗專纬刹糠殖鞘芯G地廣場，擴展了建筑本身的外部公共空間。這對于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對于商業(yè)項目本身的形象展示帶來一定的影響。因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過渡對于人流與車流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。

　　2、商業(yè)項目的交通與人流處理

　　當(dāng)今的商業(yè)建筑強調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進(jìn)出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設(shè)計多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業(yè)項目設(shè)計的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項目：為解決項目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設(shè)計了多個停車場，平面往復(fù)式的停車設(shè)計完全實現(xiàn)了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業(yè)項目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動和商業(yè)的展示要求。

　　3、項目整體使用功能的布置

　　商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。從本人接觸的一些項目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項目高價值的產(chǎn)品。但在具體項目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項目在設(shè)計是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟性的測算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是一項系統(tǒng)性的工作，是多學(xué)科、多知識領(lǐng)域相互結(jié)合的產(chǎn)物，也是商業(yè)地產(chǎn)價值增加過程中的重要途徑。因此，對此進(jìn)行更為深入的研究對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將是十分重要的工作。