如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃（二）

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　　三、把握商業(yè)與設(shè)計(jì)二者之間的有效聯(lián)系

　　建筑策劃對于商業(yè)項(xiàng)目起到的作用是多方面的，對于建筑師設(shè)計(jì)思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。但商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要與商業(yè)價(jià)值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，進(jìn)行一些簡單說明：

　　1、高層樓體的選位與布局

　　城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會造成重要的影響。高層建筑對于道路形成的壓迫感，會對在區(qū)域內(nèi)工作、消費(fèi)、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實(shí)際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗?，形成部分城市綠地廣場，擴(kuò)展了建筑本身的外部公共空間。這對于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對于商業(yè)項(xiàng)目本身的形象展示帶來一定的影響。因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過渡對于人流與車流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。

　　2、商業(yè)項(xiàng)目的交通與人流處理

　　當(dāng)今的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項(xiàng)目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進(jìn)出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設(shè)計(jì)多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項(xiàng)目：為解決項(xiàng)目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設(shè)計(jì)了多個停車場，平面往復(fù)式的停車設(shè)計(jì)完全實(shí)現(xiàn)了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業(yè)項(xiàng)目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動和商業(yè)的展示要求。

　　3、項(xiàng)目整體使用功能的布置

　　商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會更大。從本人接觸的一些項(xiàng)目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對街角形成破壞。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，是多學(xué)科、多知識領(lǐng)域相互結(jié)合的產(chǎn)物，也是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增加過程中的重要途徑。因此，對此進(jìn)行更為深入的研究對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將是十分重要的工作。