建筑質(zhì)量問題直指行業(yè)“潛規(guī)則”

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多年來建筑質(zhì)量問題一直是業(yè)界探討和普通購房人關(guān)注的話題，雖然根據(jù)本報記者的調(diào)查，北京極少有發(fā)生建筑主體結(jié)構(gòu)性問題的嚴重事件，但時有發(fā)生諸如管道漏水、墻壁空鼓等建筑質(zhì)量糾紛，業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象不減。再次引發(fā)對建筑質(zhì)量的關(guān)注，我們希望通過對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)建筑質(zhì)量方面的采寫，來揭示地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)存在的潛規(guī)則，來對地產(chǎn)業(yè)目前還存在的反常現(xiàn)象進行反思。
　　1規(guī)劃立項僅罰款不足以威懾違建者
　　規(guī)劃和設(shè)計是房地產(chǎn)項目首要環(huán)節(jié)，奠定了一個項目的格調(diào)和品質(zhì)。在實際操作中，開發(fā)商往往需要先委托設(shè)計院，出一個反映整體規(guī)劃的基礎(chǔ)方案，交給規(guī)委審批，拿到批文以后，再做比較細化的初步設(shè)計，接下來才是詳細的定稿，再讓規(guī)委審核認可。在這個環(huán)節(jié)，設(shè)計院是受開發(fā)商所聘的，做出的方案是要符合開發(fā)商的理念才可能上報到規(guī)委，規(guī)委則起到至關(guān)重要的把關(guān)和監(jiān)督的作用。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，規(guī)委對于開發(fā)商的規(guī)劃立項已經(jīng)監(jiān)管得越來越嚴，成立了專門的監(jiān)察部門即執(zhí)法大隊，對開發(fā)商違反規(guī)劃的行為進行查處，開發(fā)商也已經(jīng)收斂了很多，不再像以前那樣任意更改規(guī)劃。但是，打“擦邊球”的現(xiàn)象仍然時有發(fā)生。
　　案例：今年4月9日，北京市規(guī)委網(wǎng)站“違法建設(shè)”欄公布，北京銀都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在海淀區(qū)西直門北大街32號建設(shè)楓藍國際中心項目，未按照規(guī)劃行政主管部門批準的內(nèi)容進行建設(shè)，共增加違法建筑面積6406.88平方米，違反《北京市城市規(guī)劃條例》第四十三條。
　　溯源：違反立項規(guī)劃的開發(fā)商，抱僥幸心理的只是一部分，還有相當一部分是違規(guī)后主動向規(guī)委“承認錯誤”，而由于認錯態(tài)度較好，往往交納一部分罰款就可以蒙混過關(guān)，得到竣工驗收表。
　　從規(guī)委的處罰結(jié)果來看，罰款是最常見的一種處罰形式。而罰款這種處罰方式，對于開發(fā)商來說，震懾力實在是有限。有業(yè)內(nèi)人士認為，對于違反規(guī)劃立項的開發(fā)商，應(yīng)該召開聽證會，除了罰款外，還應(yīng)該有讓其恢復(fù)原狀等處罰決定，真正形成“高壓線”效應(yīng)。
　　2建筑材料以次充好材料時有進入施工現(xiàn)場
　　目前涉及到建筑質(zhì)量方面材料主要包括水泥、鋼筋等材料。北京宏濟創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝接受記者采訪時表示，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的鋼筋、水泥等建筑材料采購一般委派建筑方進行采購，一般由開發(fā)商指定采購單位。建筑材料原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量，主要是涉及采購不合格的材料?！坝捎谀壳伴_發(fā)商對主體結(jié)構(gòu)要承擔終身責任，一般開發(fā)商是不敢冒險的。”毛炳輝表示。
　　不過有來自開發(fā)商方面的建筑師表示，建筑材料采購管理一般是公司總經(jīng)理或其信任的人主抓，在這樣的情況下一般不會出現(xiàn)問題。當然也不可能避免因主管人員管理不善或個人有所經(jīng)濟利益目的，采購到劣質(zhì)材料。“主體結(jié)構(gòu)外的二次結(jié)構(gòu)工程則有可能出現(xiàn)使用和實際要求不吻合的材料?！痹摻ㄖ熯@樣表示。采購不合格材料也時有發(fā)生。
　　案例：據(jù)報道，北京一消費者在大興區(qū)購買了一套房子，房子開始裝修就發(fā)現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題。房子頂部下沉，地板地面下沉，經(jīng)質(zhì)檢部門檢測得知，該住房的混凝土強度低于設(shè)計值，樓板存在質(zhì)量缺陷，墻用水泥標號嚴重偏低，施工部門不敢再繼續(xù)施工了。面對現(xiàn)實，消費者真不敢相信自己所購新房實為“豆腐渣”。
　　溯源：據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)采購行業(yè)吃回扣的行規(guī)普遍存在，部分采購人員在收取供貨商的回扣后，可能將部分不合格材料混進工地。
　　此外，還有可能出現(xiàn)開發(fā)商將原材料的采購全交給施工方，施工方為了獲取最大利益，或因墊資等原因采用以次充好的材料的情況也時有發(fā)生。從目前客觀情況來看，出現(xiàn)不合格材料進入施工現(xiàn)場集中體現(xiàn)在開發(fā)商人為因素上面，此外還有就是監(jiān)管單位是由開發(fā)商聘請，所以即使發(fā)現(xiàn)此類情況，也基本是以聽從開發(fā)商為主。
　　3施工監(jiān)理受制于開發(fā)商缺乏獨立性
　　目前，房屋竣工驗收采取的是政府備案驗收制，因此從程序上講，監(jiān)理單位是對整個住宅質(zhì)量保證的最后一個關(guān)口，對整個建筑的施工流程起著舉足輕重的作用。監(jiān)理的主要工作內(nèi)容就是，施工過程中的質(zhì)量、進度、費用控制，安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、合同、信息等方面的協(xié)調(diào)管理。2006年，原建設(shè)部、國家工商行政管理局頒布了新的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同(示范文本)》，更加明確規(guī)定了委托人與監(jiān)理人雙方的義務(wù)、責任和權(quán)利，并對文本的詞語進一步予以規(guī)范。在一定程度上有利于監(jiān)理行業(yè)的獨立和提高其工作效率。如果嚴格按照此規(guī)范操作，則很多質(zhì)量糾紛和隱患就可以避免。
　　案例：今年初，北京某項目準業(yè)主趙女士接到通知驗房，她發(fā)現(xiàn)，10余平方米的臥室頂部多處凹凸不平，高差達10余厘米，她當即要求開發(fā)商整修。過了一個多月，她再次前往驗房時，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場依然如故，沒有進行任何處理。當趙女士問及如此明顯的質(zhì)量問題在施工監(jiān)理和工程驗收過程中竟然沒有發(fā)現(xiàn)，監(jiān)理部門和房建主管部門的職責何在時？工程部和售樓處的工作人員開始互相推諉。最后，趙女士無奈收房。
　　溯源：在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商、建筑商和監(jiān)理單位形成一個利益鏈，監(jiān)理的地位非常尷尬，監(jiān)理單位受雇于開發(fā)商，在一定程度上聽從開發(fā)商的意見，缺乏獨立性；它的費用是由開發(fā)商支付的，受開發(fā)商制約。
　　一定程度上來說，監(jiān)理不能嚴格履行責任的原因在于違規(guī)成本低。我國《 建筑法》只規(guī)定了兩種情況下監(jiān)理人要承擔刑事責任。一是“與建設(shè)單位和施工單位串通弄虛作假”；二是“降低工程質(zhì)量標準的”。《刑法》中監(jiān)理人應(yīng)承擔刑事責任的情況是“違反國家規(guī)定降低工程質(zhì)量標準造成重大安全事故的”。兩法均只是對因監(jiān)理人因有意降低工程質(zhì)量標準造成重大安全事故的才追究刑事責任，從目前北京市發(fā)生的房屋質(zhì)量糾紛來看，大多屬于非重大安全事故的質(zhì)量問題。
　　對此業(yè)內(nèi)建議，割斷開發(fā)商和監(jiān)理單位之間的利益關(guān)系，監(jiān)理費用最好由開發(fā)商交付主管部門再轉(zhuǎn)付。即開發(fā)商選聘監(jiān)理公司后不直接付錢，錢要交到主管部門所屬的中介，再由中介轉(zhuǎn)付監(jiān)理公司。通過這種不存在直接利益往來的方式，就可能形成三方的相互監(jiān)督，實現(xiàn)監(jiān)理單位的獨立性，才能確保工程質(zhì)量。