喬新生：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)斷臂求生

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喬新生

最近，筆者從南到北，游歷了許多地方，發(fā)現(xiàn)一些城市的經(jīng)濟明顯陷入停滯的局面。透過觀察，筆者認(rèn)為，其中一個重要因素，是因為城市的發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)。由于居民將畢生積蓄用于購買商品房，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。但由此帶來的問題是，居民在其他領(lǐng)域的消費支出直線下降至少是無力增加，中央政府提出的刺激消費擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長目標(biāo)始終難以實現(xiàn)。

現(xiàn)在的問題是，一些地方政府仍然抱有幻想，他們試圖通過囤積土地，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。然而事實證明，此路不通。正確的解決方案應(yīng)該是，積極消化現(xiàn)有的商品房存量，并且采取積極的措施化解房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險，通過發(fā)展實體經(jīng)濟，為城市經(jīng)濟的穩(wěn)定增長打下堅實的基礎(chǔ)。

筆者曾建議一些地方政府盡快對房地產(chǎn)業(yè)進行評估，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金斷裂，或者負(fù)債率過高，那么，應(yīng)當(dāng)采取堅決有力的措施，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商盡快出售開發(fā)的樓盤，因為只有這樣才能避免出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，也只有這樣才能最大限度穩(wěn)定地方社會治安秩序。

首先，地方政府應(yīng)當(dāng)重新評估建立在房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃?，F(xiàn)在一些地方政府在預(yù)期土地升值的前提下，大興土木，進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為了防止土地升值速度放緩，一些地方政府和開發(fā)商沆瀣一氣，共同制造繁榮的假象。許多地方政府采取放松銀根、購買住房落戶等方式，鼓勵外地居民到城市購買商品房。所有這些舉措都是為了防止房地產(chǎn)市場價格下跌，使整個城市的經(jīng)濟泡沫化。這些措施雖然在短期內(nèi)可以收到立竿見影的效果，但是從長期來看，由于房地產(chǎn)在城市經(jīng)濟發(fā)展中所占的比重越來越大，房地產(chǎn)市場的價格完全背離了供求關(guān)系，因此，政府刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策不可能長期發(fā)揮效用。正確的做法應(yīng)該是，盡快調(diào)整城市的發(fā)展規(guī)劃，在土地出讓金大規(guī)模減少、房地產(chǎn)市場價格迅速下跌的前提下，壓縮城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模?，F(xiàn)在一些地方政府試圖通過招商引資，改變城市經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)，但是從目前的情況來看，由于房地產(chǎn)市場價格調(diào)整不到位，部分城市的房地產(chǎn)市場價格過高，結(jié)果導(dǎo)致投資者望而卻步。政府應(yīng)當(dāng)下決心調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，因為只有這樣，才能讓投資者大膽進入，也只有這樣才能讓生產(chǎn)企業(yè)迅速降低經(jīng)營成本，提高產(chǎn)品的競爭能力。

第二，對那些缺乏資金投入的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)進行專項審計。如果房地產(chǎn)開發(fā)商空手套白狼，通過購買土地囤積居奇，那么，地方政府應(yīng)當(dāng)果斷地收回土地，防止房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移商業(yè)風(fēng)險，從而使地方政府和商業(yè)銀行以及購房人遭受重大損失。對于那些前期投資巨大，墊資進場的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予必要的政策扶持，讓他們充分意識到政府愿意幫助他們解決問題，希望他們通過房地產(chǎn)開發(fā)獲得合理的利潤。政府應(yīng)當(dāng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商通過降價迅速出售開發(fā)的樓盤，從而減少自己的損失。對于那些購買土地長期不進行建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府應(yīng)當(dāng)果斷地收回土地，用于修建社會保障性住房，因為只有這樣，才能確保中低收入階層“居者有其屋”，也只有這樣，才能防止城市出現(xiàn)新的房地產(chǎn)供需矛盾緊張現(xiàn)象。

第三，政府應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)商進行全面的稅務(wù)檢查，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠土地增值稅，或者在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中沒有及時繳納法定的稅金，那么，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商履行納稅人的義務(wù)，防止房地產(chǎn)開發(fā)商突然宣告破產(chǎn)，損害國家的利益。住房和建設(shè)部應(yīng)當(dāng)在全國公開各地房地產(chǎn)開發(fā)情況，應(yīng)當(dāng)規(guī)定地方政府必須按期公布房地產(chǎn)開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)樓盤的基本信息，并且將房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房屋價格公之于眾，因為只有這樣，才能防止房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂虛假合同，損害國家的利益，也只有這樣才能防止房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告，損害消費者的利益。