魏小安：旅游地產(chǎn)是“中國(guó)制造” 應(yīng)適當(dāng)去房地產(chǎn)化

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作為國(guó)家旅游局政策法規(guī)司前司長(zhǎng)，魏小安對(duì)中國(guó)旅游業(yè)的思考和發(fā)言，飄散著一絲火藥味。

在7月19日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，魏小安不僅指出萬達(dá)文化旅游模式仍然是房地產(chǎn)開發(fā)，還表示途家等的互聯(lián)網(wǎng)共享短租系統(tǒng)是“變種產(chǎn)品”，未來看不清楚。

他的發(fā)言，更多是對(duì)過去20多年中國(guó)旅游業(yè)房地產(chǎn)化的反思，“為滿足旅游需求而開發(fā)的房地產(chǎn)，因旅游需求而拉動(dòng)的房地產(chǎn)，因旅游時(shí)尚而符號(hào)化的房地產(chǎn)，坐落于旅游景區(qū)的房地產(chǎn)，概念太籠統(tǒng)，什么都可以裝。”他說，對(duì)開發(fā)商來說，旅游可以賠，最終在地產(chǎn)上賺，以地產(chǎn)為主，以度假為輔，可以做出什么好產(chǎn)品?

魏小安回憶說，中國(guó)現(xiàn)今真正的旅游度假產(chǎn)品很少，1991年批復(fù)建設(shè)12個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)基本都沒有成功，反而都是從房地產(chǎn)起步，從建設(shè)高爾夫球場(chǎng)開始，包括三亞的亞龍灣。

在他看來，旅游地產(chǎn)這一說法是“中國(guó)制造”，地產(chǎn)商的進(jìn)入給旅游發(fā)展注入了新血液，產(chǎn)生了重要作用。

這些年大型的旅游項(xiàng)目基本上都是地產(chǎn)商開發(fā)的或者是參與開發(fā)的，巨額資金注入使旅游開發(fā)從億元級(jí)上升到百億元級(jí);此外還形成了房地產(chǎn)模式與傳統(tǒng)模式的結(jié)合。

但從旅游的角度看，是以住宿功能為中心;而房地產(chǎn)的角度是定居、商居、旅居和閑居。目前所謂的旅游地產(chǎn)多以房地產(chǎn)開發(fā)為主、旅游產(chǎn)業(yè)為輔，有點(diǎn)本末倒置。

度假地產(chǎn)，在中國(guó)的語境之內(nèi)也成為房地產(chǎn)的一種類型，導(dǎo)向成為問題，膠東半島正在自食其果，其他地方步其后塵;開發(fā)商方面，萬達(dá)模式從城市綜合體到度假區(qū)，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)開發(fā)。

旅游、度假的特點(diǎn)，從客人來說有四個(gè)方面的花費(fèi)，時(shí)間、精力、體力和金錢，這四個(gè)花費(fèi)如何組合?強(qiáng)化旅游地產(chǎn)和度假地產(chǎn)的結(jié)果是開發(fā)商一次性賣房子、一次性掙錢，政府一次性收入，整個(gè)市場(chǎng)缺少消費(fèi)。

“在2005年的時(shí)候，三亞市的市長(zhǎng)跟我說過，地產(chǎn)不能再搞，三亞一年只有這么一個(gè)多月才有人來，剩下的時(shí)候都是空城，這個(gè)城市這么發(fā)展?他提出多做度假酒店，控制地產(chǎn)，開發(fā)商和政府相互博弈。”魏小安說。

旅游房地產(chǎn)化還導(dǎo)致了旅游膨脹的需求與供給不足同時(shí)存在。工業(yè)化中后期，在中國(guó)休閑度假成為剛性需求，迅速膨脹。2014年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次36.5億，人均出行2.7次，花費(fèi)3.25萬億元，另外出境人次1.14億，花費(fèi)1萬億元。

但另一方面，城市休閑空間嚴(yán)重短缺，度假產(chǎn)品嚴(yán)重不足。中國(guó)的海岸線18000公里，6000多個(gè)島嶼，但真正做濱海度假旅游的不超過10個(gè)地方。而海南房地產(chǎn)開發(fā)過度，東部開發(fā)過剩，湖泊旅游污染嚴(yán)重，鄉(xiāng)村旅游成為主流;由于度假產(chǎn)品嚴(yán)重不足，就形成了兩個(gè)溢出，一個(gè)是向海外溢出，一個(gè)是向景區(qū)溢出，形成了節(jié)假日景區(qū)到處人滿為患的局面。

魏小安認(rèn)為，國(guó)內(nèi)旅游酒店業(yè)做得好的是紅樹林模式，就是追求純粹的度假產(chǎn)品，因?yàn)殚_發(fā)商原來做過房地產(chǎn)，紅樹林項(xiàng)目在政府規(guī)劃時(shí)標(biāo)明可以配套25%的度假投資，但是開發(fā)商一平米都不做，因?yàn)闃I(yè)主比客人還難侍候;紅樹林擁有4500間客房，72家餐廳，62個(gè)小功能電影廳，這些追求品質(zhì)的設(shè)施充分發(fā)揮了它的優(yōu)勢(shì)。

紅樹林在專注于旅游度假產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程中，更追求產(chǎn)品的精細(xì)化。因此亞龍灣的紅樹林基本上達(dá)到了各類酒店的一流水平，一直保持著約64%的毛利率，并且分別開了第二、第三家紅樹林酒店。

問及是否代表著發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)該“去地產(chǎn)化”時(shí)，魏小安表示沒有地產(chǎn)也不行，完全圍繞地產(chǎn)也不行，“去地產(chǎn)化”一詞太絕對(duì)。

事實(shí)上，隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，國(guó)際上的分時(shí)度假、國(guó)內(nèi)的途家以及萬達(dá)旅游、花樣年美易家等多種模式都在尋求發(fā)展空間。對(duì)此，魏小安直言：“從1998年至今17年，我沒有看到一家分時(shí)度假公司成功，我只看到一家又一家公司倒閉。”

魏小安表示，途家等互聯(lián)網(wǎng)+閑置資源模式是發(fā)達(dá)國(guó)家模式的翻版，相當(dāng)于自住房進(jìn)入酒店市場(chǎng)，然而中國(guó)的不同在于新房子已進(jìn)入度假市場(chǎng)，而不是閑置自住房的度假交換。“我們基本上是新房子進(jìn)入度假，很多樓盤在開盤的時(shí)候被綁定了度假。”

共享經(jīng)濟(jì)的前提是誠(chéng)信社會(huì)，而這恰是中國(guó)最缺乏的資源，魏小安表示目前還無法判斷途家式的模式未來會(huì)如何。

他認(rèn)為，目前旅游產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)已緊密結(jié)合，可以說“+互聯(lián)網(wǎng)”已經(jīng)普遍化，但多數(shù)仍是將互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)作工具，并未達(dá)到“互聯(lián)網(wǎng)+”的深層次結(jié)合，用互聯(lián)網(wǎng)思維來思考業(yè)務(wù)的發(fā)展還有一段過程。