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魏小安:旅游地產(chǎn)是“中國(guó)制造” 應(yīng)適當(dāng)去房地產(chǎn)化
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摘要:在7月19日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,魏小安不僅指出萬(wàn)達(dá)文化旅游模式仍然是房地產(chǎn)開發(fā),還表示途家等的互聯(lián)網(wǎng)共享短租系統(tǒng)是“變種產(chǎn)品”,未來(lái)看不清楚。
作為國(guó)家旅游局政策法規(guī)司前司長(zhǎng),魏小安對(duì)中國(guó)旅游業(yè)的思考和發(fā)言,飄散著一絲火藥味。
在7月19日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,魏小安不僅指出萬(wàn)達(dá)文化旅游模式仍然是房地產(chǎn)開發(fā),還表示途家等的互聯(lián)網(wǎng)共享短租系統(tǒng)是“變種產(chǎn)品”,未來(lái)看不清楚。
他的發(fā)言,更多是對(duì)過(guò)去20多年中國(guó)旅游業(yè)房地產(chǎn)化的反思,“為滿足旅游需求而開發(fā)的房地產(chǎn),因旅游需求而拉動(dòng)的房地產(chǎn),因旅游時(shí)尚而符號(hào)化的房地產(chǎn),坐落于旅游景區(qū)的房地產(chǎn),概念太籠統(tǒng),什么都可以裝。”他說(shuō),對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),旅游可以賠,最終在地產(chǎn)上賺,以地產(chǎn)為主,以度假為輔,可以做出什么好產(chǎn)品?
魏小安回憶說(shuō),中國(guó)現(xiàn)今真正的旅游度假產(chǎn)品很少,1991年批復(fù)建設(shè)12個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)基本都沒(méi)有成功,反而都是從房地產(chǎn)起步,從建設(shè)高爾夫球場(chǎng)開始,包括三亞的亞龍灣。
在他看來(lái),旅游地產(chǎn)這一說(shuō)法是“中國(guó)制造”,地產(chǎn)商的進(jìn)入給旅游發(fā)展注入了新血液,產(chǎn)生了重要作用。
這些年大型的旅游項(xiàng)目基本上都是地產(chǎn)商開發(fā)的或者是參與開發(fā)的,巨額資金注入使旅游開發(fā)從億元級(jí)上升到百億元級(jí);此外還形成了房地產(chǎn)模式與傳統(tǒng)模式的結(jié)合。
但從旅游的角度看,是以住宿功能為中心;而房地產(chǎn)的角度是定居、商居、旅居和閑居。目前所謂的旅游地產(chǎn)多以房地產(chǎn)開發(fā)為主、旅游產(chǎn)業(yè)為輔,有點(diǎn)本末倒置。
度假地產(chǎn),在中國(guó)的語(yǔ)境之內(nèi)也成為房地產(chǎn)的一種類型,導(dǎo)向成為問(wèn)題,膠東半島正在自食其果,其他地方步其后塵;開發(fā)商方面,萬(wàn)達(dá)模式從城市綜合體到度假區(qū),本質(zhì)上還是房地產(chǎn)開發(fā)。
旅游、度假的特點(diǎn),從客人來(lái)說(shuō)有四個(gè)方面的花費(fèi),時(shí)間、精力、體力和金錢,這四個(gè)花費(fèi)如何組合?強(qiáng)化旅游地產(chǎn)和度假地產(chǎn)的結(jié)果是開發(fā)商一次性賣房子、一次性掙錢,政府一次性收入,整個(gè)市場(chǎng)缺少消費(fèi)。
“在2005年的時(shí)候,三亞市的市長(zhǎng)跟我說(shuō)過(guò),地產(chǎn)不能再搞,三亞一年只有這么一個(gè)多月才有人來(lái),剩下的時(shí)候都是空城,這個(gè)城市這么發(fā)展?他提出多做度假酒店,控制地產(chǎn),開發(fā)商和政府相互博弈。”魏小安說(shuō)。
旅游房地產(chǎn)化還導(dǎo)致了旅游膨脹的需求與供給不足同時(shí)存在。工業(yè)化中后期,在中國(guó)休閑度假成為剛性需求,迅速膨脹。2014年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次36.5億,人均出行2.7次,花費(fèi)3.25萬(wàn)億元,另外出境人次1.14億,花費(fèi)1萬(wàn)億元。
但另一方面,城市休閑空間嚴(yán)重短缺,度假產(chǎn)品嚴(yán)重不足。中國(guó)的海岸線18000公里,6000多個(gè)島嶼,但真正做濱海度假旅游的不超過(guò)10個(gè)地方。而海南房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)度,東部開發(fā)過(guò)剩,湖泊旅游污染嚴(yán)重,鄉(xiāng)村旅游成為主流;由于度假產(chǎn)品嚴(yán)重不足,就形成了兩個(gè)溢出,一個(gè)是向海外溢出,一個(gè)是向景區(qū)溢出,形成了節(jié)假日景區(qū)到處人滿為患的局面。
魏小安認(rèn)為,國(guó)內(nèi)旅游酒店業(yè)做得好的是紅樹林模式,就是追求純粹的度假產(chǎn)品,因?yàn)殚_發(fā)商原來(lái)做過(guò)房地產(chǎn),紅樹林項(xiàng)目在政府規(guī)劃時(shí)標(biāo)明可以配套25%的度假投資,但是開發(fā)商一平米都不做,因?yàn)闃I(yè)主比客人還難侍候;紅樹林擁有4500間客房,72家餐廳,62個(gè)小功能電影廳,這些追求品質(zhì)的設(shè)施充分發(fā)揮了它的優(yōu)勢(shì)。
紅樹林在專注于旅游度假產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過(guò)程中,更追求產(chǎn)品的精細(xì)化。因此亞龍灣的紅樹林基本上達(dá)到了各類酒店的一流水平,一直保持著約64%的毛利率,并且分別開了第二、第三家紅樹林酒店。
問(wèn)及是否代表著發(fā)展旅游地產(chǎn)應(yīng)該“去地產(chǎn)化”時(shí),魏小安表示沒(méi)有地產(chǎn)也不行,完全圍繞地產(chǎn)也不行,“去地產(chǎn)化”一詞太絕對(duì)。
事實(shí)上,隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展,國(guó)際上的分時(shí)度假、國(guó)內(nèi)的途家以及萬(wàn)達(dá)旅游、花樣年美易家等多種模式都在尋求發(fā)展空間。對(duì)此,魏小安直言:“從1998年至今17年,我沒(méi)有看到一家分時(shí)度假公司成功,我只看到一家又一家公司倒閉。”
魏小安表示,途家等互聯(lián)網(wǎng)+閑置資源模式是發(fā)達(dá)國(guó)家模式的翻版,相當(dāng)于自住房進(jìn)入酒店市場(chǎng),然而中國(guó)的不同在于新房子已進(jìn)入度假市場(chǎng),而不是閑置自住房的度假交換。“我們基本上是新房子進(jìn)入度假,很多樓盤在開盤的時(shí)候被綁定了度假。”
共享經(jīng)濟(jì)的前提是誠(chéng)信社會(huì),而這恰是中國(guó)最缺乏的資源,魏小安表示目前還無(wú)法判斷途家式的模式未來(lái)會(huì)如何。
他認(rèn)為,目前旅游產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)已緊密結(jié)合,可以說(shuō)“+互聯(lián)網(wǎng)”已經(jīng)普遍化,但多數(shù)仍是將互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)作工具,并未達(dá)到“互聯(lián)網(wǎng)+”的深層次結(jié)合,用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)思考業(yè)務(wù)的發(fā)展還有一段過(guò)程。
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