近期銷售放緩 全國樓市庫存消化周期將被拉長

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進入9月以來，不少城市的樓市交易量走低，同期開盤量則居于高位，新建商品住宅庫存開始發(fā)生變化。據了解，一些熱點城市的新建商品住宅庫存已呈微增態(tài)勢，在銷售速度放緩的情況下，庫存的消化周期將拉長。

業(yè)內人士認為，當前多數(shù)城市的新建商品住宅庫存較為充足，一線城市的庫存壓力也有所緩解。但需要注意的是，如果未來購房需求大量釋放，一線城市庫存面臨不足情況，房價上漲動力也將凸顯。

新房庫存緩慢攀升

樓市“金九”并未如期而至。根據中原地產(微博)的統(tǒng)計，截至16日，本月全國主要的54個城市新建商品住宅簽約119581套，比上月同期下調11.6%，這也是近4個月同期的最低點。

北京市住建委的數(shù)據顯示，9月1日-16日，北京僅成交新建商品住宅5187套，比8月同期下調21.6%。后續(xù)需求不足被認為是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示，在“限購令”的影響下，不少城市的剛性需求幾乎釋放殆盡，合理的改善型需求缺乏釋放渠道，造成后續(xù)成交量減少。

與此同時，部分房企推盤的熱情卻并未減弱。北京市住建委的數(shù)據顯示，9月1日-16日，北京共有18個商品住宅項目獲得預售許可證，釋放房源5866套。這一數(shù)據不僅遠高于8月全月的新建商品住宅供應量，同時也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，9、10月份的推盤量還將保持相對較大規(guī)模。按照該機構的統(tǒng)計，預計北京10月將有32個商品房項目入市。

受此影響，近期北京的新房庫存已開始緩慢攀升。根據北京市住建委的數(shù)據，截至9月18日，住宅存量達到79612套，正在逼近8萬套的規(guī)模。而按9月以來的銷售速度，這部分庫存的消化周期將超過7個月，庫存不足的壓力較之前有所緩解。

上述情況在其他部分城市也存在。中國房地產數(shù)據研究院院長陳晟向中國證券報記者表示，當前一線城市的存貨去化周期多數(shù)為8-12個月，處于相對合理區(qū)間。若市場成交量不能有效放大，這些城市庫存不足的壓力將進一步減緩。

房價仍存上漲隱憂

庫存量的大小決定著后市的供需形勢。按照陳晟的觀點，當存貨去化周期大于6個月時，房價將保持穩(wěn)定。若這一指標在6個月以下，房價將呈上漲態(tài)勢。

除庫存量外，去化周期的長短也與銷售速度有關。今年8月，北京新建商品住宅成交14525套，按照這一銷售速度，北京樓市庫存的去化周期僅為5個月。其他一線城市和個別熱點城市也都面臨去化周期縮短的局面，這被認為將給房價上漲帶來壓力。

陳晟表示，不少二三線城市此前的土地供應量大，近幾年的房屋建設規(guī)模也較大，市場潛在庫存較為充足。而一線城市的庫存不足壓力雖有所緩解，但庫存絕對量仍然處于低位。

他認為，一旦限購、信貸等政策因素出現(xiàn)變化，導致市場成交量回升，一線城市的現(xiàn)有庫存量將再次面臨較短的消化周期，房價上漲壓力也將凸顯。業(yè)內人士表示，一線城市可供開發(fā)土地面積、在建商品房面積、可售商品房套數(shù)等指標，目前都處于低位。

根據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，今年8月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.06%，漲幅明顯收窄。有觀點認為，成交量下降是其主要原因。若未來改善型需求能夠得到有效釋放，房價很可能繼續(xù)保持上漲。

值得注意的是，近幾年一線城市土地交易量不足，可能影響到后續(xù)供應的推進速度。根據中指院的統(tǒng)計，2009年以來，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右(小區(qū)網 論壇)。

按照房地產開發(fā)周期，從土地成交到形成市場供應，約需要1-2年的時間。普遍的觀點認為，一線城市的土地供應缺口已經形成，房價在短期或長期內都存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應，并督察已供土地的開發(fā)，從而盡快補充市場庫存。