九大標(biāo)準(zhǔn)讓超市管理的有聲有色 　　

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進(jìn)行免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研時，我們通常要對市場典型項目經(jīng)營狀況好壞進(jìn)行定性判斷。經(jīng)營狀況好，需總結(jié)其原因；經(jīng)營狀況較差，需吸取其教訓(xùn)。但一般市場免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研給我們免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研員的時間非常有限，在有限的時間內(nèi)如何確保判斷的準(zhǔn)確性，就對大家免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研能力提出了較高的要求。作為商業(yè)地產(chǎn)策劃專業(yè)人士，需要培養(yǎng)一雙敏銳敏感的眼睛，善于發(fā)現(xiàn)和總結(jié)種種判斷標(biāo)準(zhǔn)，多角度驗證，既保證免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研質(zhì)量，又節(jié)省工作量。
免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研是非常嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)肅的過程，每一個數(shù)據(jù)都要真實可靠，每一個結(jié)論都要有憑有據(jù)。下面筆者就自己總結(jié)的判斷商業(yè)項目經(jīng)營狀況的九大標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分享。
（1）營業(yè)額：經(jīng)營狀況說到底還是盈利狀況，我們很難通過免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研獲知類似坪效的這些商業(yè)機(jī)密性數(shù)據(jù)，除非有內(nèi)部關(guān)系。不過營業(yè)額我們一般可以通過網(wǎng)上搜索到一些線索，加上對行業(yè)經(jīng)營成本的一般性了解，可以對商業(yè)經(jīng)營狀況做出一定判斷。
（2）租金水平：租金水平一般和經(jīng)營狀況是緊密聯(lián)系的。租金水平高的商業(yè)項目，必須一定的盈利支撐，經(jīng)營狀況一定不會差，否則早就關(guān)門大吉；租金水平低的商業(yè)項目，如果是新建培育期項目，另當(dāng)別論，但若開業(yè)時間較長，但租金水平偏低，說明日常經(jīng)營狀況必然不會太好，否則業(yè)主早就漲租了。免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研集中商業(yè)的租金，最好能對每層租金水平都有一定把握；免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研商業(yè)街的租金，只需知道端頭和中間位置的租金水平就差不多可以了。
（3）人流量水平：人氣越高，商氣越旺，但受我們免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研時間段的限制和影響，對人流量的準(zhǔn)確把握難度比較大。每個項目周邊人口消費習(xí)慣的差異和項目業(yè)態(tài)本身的特性，都會影響消費者的集中消費時間。比如酒吧業(yè)態(tài)，如果要了解其真正的經(jīng)營狀況和人流情況，應(yīng)該越晚越好；超市業(yè)態(tài)則主要觀察早晨和下班后的人流水平；餐飲業(yè)態(tài)則以就餐時間的人流量為最佳考量標(biāo)準(zhǔn)。有一些大學(xué)城商業(yè)項目，則需要避免在暑期和學(xué)生課間前去免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研。
（4）車流量水平：人流量的具體數(shù)據(jù)畢竟是比較難定量把握的，但是在某一時間段的停車數(shù)量卻相對容易計算。車流量水平本身也反應(yīng)人流量狀況。尤其有車一族的購買力和購買率都普遍更高，所以某種程度上而言，車流量水平更能反應(yīng)項目的經(jīng)營狀況。
（5）物流量水平：對物流量或者貨流量的直接免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研 有時候比免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研 租金或者營業(yè)額更容易。免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研人員進(jìn)行深入免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研時，如果能找到卸貨平臺和相關(guān)管理人員或司機(jī)咨詢到一天的貨流量、進(jìn)貨次數(shù)等數(shù)據(jù)，無疑是最具說服力反應(yīng)商業(yè)經(jīng)營狀況的。對于沒有卸貨平臺的商業(yè)，如果能打聽到相關(guān)物流公司的物流情況，也能說明一些問題。
（6）提袋率：即在商場買東西的人數(shù)和逛商場的人數(shù)之比。有些商場盡管逛的人多，但可能以逛為主。筆者曾對深圳萬象城和中信城市廣場的提袋率做過免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研，盡管萬象城人流量水平更大，但中信城市廣場提袋率更高。在人流量水平相差不大的情況下，提袋率越高，其經(jīng)營狀況越好。
（7）空置率：商業(yè)街或者集中商業(yè)的空置鋪位或者轉(zhuǎn)讓鋪位數(shù)量的占比。若經(jīng)營狀況較好，空置率不會太高，甚至不會出現(xiàn)空置鋪位。若鋪位大量空置、轉(zhuǎn)讓，商場經(jīng)營狀況必然存在問題。
（8）營業(yè)時間：有時候營業(yè)時間也可以說明一些經(jīng)營方面的問題。尤其當(dāng)對兩家業(yè)態(tài)類似的商場進(jìn)行對比時，開業(yè)早且歇業(yè)晚營業(yè)時間更長的商場，其經(jīng)營狀況可能會更好。有些店鋪生意較差所以早早關(guān)門回家也是這個道理。
（9）訪談結(jié)果：對消費者、項目周邊居民、代表商戶、商場管理人員等的訪談盡管是主觀性結(jié)論，但對于我們判斷商業(yè)經(jīng)營狀況同樣有一定參考意義。尤其這些人群大部分比我們對市場和商場更熟悉，我們尤其需要打探和聆聽。商場管理人員中不要忽略保安、清潔工和車管，這些人往往更樂意和我們聊天，且知道的數(shù)據(jù)往往更真實有效。訪談哪些對象，采用哪種方法，訪談哪些問題，這都需要免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研人員有一個明確目的和一定的經(jīng)驗總結(jié)。
以上僅是一些一般性判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法，但每個項目都有其特殊性。作為專業(yè)人士，我們需要把握多個方法，從多角度互相印證，才能對項目真正經(jīng)營狀況下定論。筆者之前4月在佛山免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研保利水城項目時，下午三點左右，商場基本空蕩蕩。我們免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研團(tuán)隊（6人）比視野內(nèi)人數(shù)總和還多，所以當(dāng)時認(rèn)定保利水城經(jīng)營不善，商家一定都在苦撐。6月份筆者又在佛山做另一個項目，再次到保利水城免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研，就多留了一份心思，特意訪問多人得知保利水城晚上人流量較大。當(dāng)晚六點多筆者前去水城大家樂就餐，發(fā)現(xiàn)餐廳爆滿，吃完飯出來臨近餐飲人氣都很旺。和之前印象相比完全大不相同。我和總監(jiān)前往管理中心咨詢得知，保利水城自今年開年經(jīng)營狀況相比往年一直比較好，一樓租金接近300元/m²，整個商場有逐漸走旺的趨勢。當(dāng)時4月免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研結(jié)論錯誤，使得我對佛山本地中高端消費市場都產(chǎn)生一定的判斷失誤。就是這個項目讓我反思，其實如果多考量幾個因素我就不會犯錯了。當(dāng)時4月份免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研時保利水城盡管人流量不大，但是商場空置率很低，基本沒有空鋪；且商場營業(yè)時間較長。這和經(jīng)營狀況較差是有一定違背的。如果當(dāng)時稍微謹(jǐn)慎些再問問租金水平和管理處情況，后面不會錯誤判斷了。
超市由于其本身特性，對其經(jīng)營狀況的免費文檔管理系統(tǒng)調(diào)研還有其他幾個判斷標(biāo)準(zhǔn)。
（1）客單價：即單個消費者最終消費額。
（2）商品時間：尤其快銷品的進(jìn)貨日期，比如牛奶、生鮮等。進(jìn)貨日期越近，說明貨流速度快。
（3）卸貨區(qū)情況：超市卸貨區(qū)工作人員數(shù)量等。