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房地產(chǎn)市場(chǎng)政策寬松解綁樓市 除一線城市均取消限購(gòu)
近日,甘肅省公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》提出,將在全省范圍內(nèi)取消商品住房限購(gòu)。這是繼福建寧德、四川宜賓之后,兩天之內(nèi)第三個(gè)地方發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的意見。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)疲軟下行的背景下,房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)引擎的作用逐漸增大,樓市新政層出不窮。目前,房地產(chǎn)政策救市全面升級(jí),除一線城市外,全部放松限購(gòu)措施,樓市迎來政策最寬松時(shí)期。
松綁取消多項(xiàng)限制 調(diào)整公積金貸款
甘肅省提出,為落實(shí)國(guó)家政策,鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi),將全面取消商品住房限購(gòu),落實(shí)異地公積金貸款政策。并要求結(jié)合各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際,制定配套政策,取消對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目套型、面積限制,取消居民購(gòu)買新建商品住房限定購(gòu)買套數(shù)、提供一定年限內(nèi)納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等限制。此外,取消對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制,鼓勵(lì)住房需求比較集中的單位團(tuán)購(gòu)商品住房、職工公寓、集體宿舍等。
在營(yíng)業(yè)稅方面,對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。
此外,在公積金方面。甘肅要求,各市州住房公積金管理委員會(huì)要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r,適度提高住房公積金貸款額度。職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上,可申請(qǐng)住房公積金貸款。首套最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房,最低首付款比例為30%。
不僅僅是甘肅,目前除北上廣深四個(gè)一線城市和三亞外,已全部取消限購(gòu)措施。公積金方面,2015年至今,已有超過百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策,北京、上海等超過30個(gè)城市增加公積金貸款額度。
具體來看,5月19日,濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策,取消了首付比例在購(gòu)房面積方面的差別化規(guī)定,首套房首付比例均為20%,二套房首付比例均為30%;取消了對(duì)擁有一套住房但未結(jié)清商貸家庭的差別化政策規(guī)定,統(tǒng)一執(zhí)行30%的首付比例和基準(zhǔn)利率。25日,長(zhǎng)沙市公積金新政落地:貸款額度提高至60萬,首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%。天津也對(duì)個(gè)人住房公積金(組合)貸款政策進(jìn)行調(diào)整,今后在天津購(gòu)買首套住房的首付款比例統(tǒng)一降低至20%,家庭申請(qǐng)公積金貸款的最高限額統(tǒng)一上調(diào)至80萬元。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,房地產(chǎn)刺激政策繼續(xù)升級(jí)。其中,公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具,而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折,對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。
刺激政府加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度
甘肅發(fā)布政策的前一日,福建省寧德市和四川省宜賓市也下發(fā)文件,加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度。
寧德《關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》指出,在2015年11月1日前(以商品房買賣合同經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)備案時(shí)間予以認(rèn)定),個(gè)人(家庭)購(gòu)買144平方米以下(含144平方米)新建商品住房可享受購(gòu)房總額1.5%的財(cái)政補(bǔ)貼;個(gè)人(家庭)購(gòu)買超過144平方米新建商品住房可享受購(gòu)房總額3%的財(cái)政補(bǔ)貼,補(bǔ)貼資金不超過8萬元,由當(dāng)?shù)刎?cái)政承擔(dān)。
上述意見還指出,鼓勵(lì)房屋征收貨幣化安置。舊城改造或棚戶區(qū)改造的征遷安置戶,鼓勵(lì)實(shí)行貨幣化安置。對(duì)在2015年1月1日后簽訂征收安置協(xié)議,同意采取貨幣化安置方式并領(lǐng)取貨幣化安置補(bǔ)償款的被征收人,在2015年11月1日前以貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買存量普通商品住房的,蕉城區(qū)人民政府、東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)可根據(jù)財(cái)力狀況另給貨幣安置補(bǔ)償款中用于購(gòu)房金額的10%左右購(gòu)房補(bǔ)助。
同日,四川宜賓被曝出下發(fā)文件,從6月起,宜賓戶籍居民在市中心城區(qū)購(gòu)買普通商品自住房的,可享受200元/平方米的補(bǔ)助,異地繳納公積金的宜賓籍居民在宜賓購(gòu)買住房也可向市公積金中心申請(qǐng)住房貸款。
宜賓提出,為支持銀行機(jī)構(gòu)加速放貸,對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在宜賓市轄區(qū)內(nèi)購(gòu)買普通自住房提供貸款(不含住房公積金貸款),貸款利率不超過(含)人民銀行[微博]公布的同期貸款基準(zhǔn)利率,且貸款合同簽訂時(shí)間和貸款發(fā)放時(shí)間均在2015年5月1日至2015年10月31日期間,由宜賓財(cái)政部門按照金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合上述規(guī)定條件貸款金額的6%給予補(bǔ)助。
值得注意的是,近月來政府補(bǔ)貼購(gòu)房政策增多。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,從2014年開始,遼寧沈陽、江西、浙江、山東、安徽、四川、長(zhǎng)沙等30多個(gè)城市先后出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等一系列提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的措施。
長(zhǎng)沙市政府辦公廳5月19日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,規(guī)定二手房交易個(gè)人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調(diào)至1%;在長(zhǎng)沙購(gòu)買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅,可按60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)貼。河南鄭州市政府印發(fā)《鄭州市保增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)強(qiáng)投資促轉(zhuǎn)型實(shí)施意見》規(guī)定,獲得經(jīng)濟(jì)適用房資格的家庭,若資源房企購(gòu)房資格轉(zhuǎn)普通商品住房,則對(duì)其購(gòu)房面積90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元補(bǔ)貼;并對(duì)領(lǐng)軍人才享50萬購(gòu)房補(bǔ)貼。
濰坊對(duì)個(gè)人(家庭)購(gòu)買90平方米(含90平方米)以下首套商品住房或二手住房的,給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼;對(duì)個(gè)人(家庭)購(gòu)買90平方米以上、144平方米(含144平方米)以下首套商品住房或二手住房及購(gòu)買300平方米(含300平方米)以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的,給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼等。
振興房市迎政策最寬松時(shí)期
“除一線城市限購(gòu)?fù)猓黜?xiàng)政策較2009年時(shí)更為寬松。”張大偉表示,目前來看,執(zhí)行公積金利率等已降至歷年最低,營(yíng)業(yè)稅減免、貸款額度提升等多方面政策也已達(dá)到歷史最寬松時(shí)期。
目前的基準(zhǔn)利率,商業(yè)貸款為5.65,公積金利率為3.75,從最近的20次房貸利率變化看,已經(jīng)紛紛跌破2009年歷史最寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94與3.87的最低歷史紀(jì)錄。
屏蔽此推廣內(nèi)容
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色,短期內(nèi)還難以改變。在經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下,許多城市仍需通過房地產(chǎn)來帶動(dòng)就業(yè)、改善民生。房地產(chǎn)低迷會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)活力、就業(yè)及稅收來源等。
對(duì)于后期房地產(chǎn)政策,張大偉認(rèn)為,政策將持續(xù)寬松趨勢(shì),降準(zhǔn)降息在二季度都有繼續(xù)出現(xiàn)的可能。一線城市全面放開限購(gòu)仍有難度,但不排除局部放松限購(gòu)的可能性。
張大偉表示,雖然現(xiàn)階段市場(chǎng)寬松已超過2009年最寬松之時(shí),但在本輪市場(chǎng)中,市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變,已經(jīng)從過去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整。所以,房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間,并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí),一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來的作用積極,而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。
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