我國樓市在“穩(wěn)增長”下呈現(xiàn)的六大分化趨勢

2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速預期定在“7%左右”，“穩(wěn)增長”方針不變，這就需要寬松財政、貨幣政策，加大社會投資力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。當前市場已呈現(xiàn)六大分化趨勢。

一是業(yè)態(tài)走勢的分化，住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進入白銀十年，處于穩(wěn)定增長期，一線城市及重點二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面，一線城市辦公市場仍存發(fā)展空間，但二三線城市辦公市場前景不明朗。

二是區(qū)域的分化。隨著城鎮(zhèn)化進程的繼續(xù)，一線城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展，中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產(chǎn)需求將面臨嚴峻挑戰(zhàn)，大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進一步發(fā)展，而遠郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年，房地產(chǎn)市場需求并不會出現(xiàn)實質(zhì)轉(zhuǎn)變，預計一線城市成交量價能夠保持穩(wěn)定或小有回升，二線城市市場表現(xiàn)分化并且將進一步加劇，三四線城市整體庫存高企，前景不容樂觀。

三是主題的分化。隨著需求的見頂和供給的持續(xù)，房地產(chǎn)競爭將導致差異化的主題與商業(yè)模式的競爭，養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生，面向不同的人群和不同的需求場景，對于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業(yè)。未來的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機融入到“互聯(lián)網(wǎng) ”，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向，如果不能順勢而為，在未來就很容易被邊緣化。

四是融資模式的分化。隨著房地產(chǎn)競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉(zhuǎn)向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，國內(nèi)國際都將成為重要的融資來源，開發(fā)經(jīng)營都可成為回報方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后，目前面對深度挑戰(zhàn)，這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來機會。

五是新房和存量房的分化。中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營為主的成熟市場模式，市場特點和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場?？紤]到中國足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，未來二手房市場的發(fā)展是大勢所趨。

六是市場供給與政府保障的分化。中國住宅的商品化和保障機制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看，保障房占據(jù)了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠等劣勢，實際上對商品房的分流不大。“商品房可轉(zhuǎn)安置房”舉措的意義在于解決安置房問題，盤活部分現(xiàn)有樓盤，有利于減輕市場庫存壓力，特別是三四線高庫存城市壓力。