“北京政府外遷”傳言襲來(lái) 通州樓市“高燒不退”

聞?wù)膺w通州樓市“高燒” 

“以近待遠(yuǎn)，以逸待勞，以飽待饑，此治力者也。”這句出自于《孫子·軍爭(zhēng)》的名句，如今用來(lái)形容北京通州樓市賣方和買方的關(guān)系，再適合不過(guò)了。雖然“北京政府外遷”的傳聞尚未落地，但伴隨著政策上升期，多重利好疊加之下，通州樓市已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

副中心？積分落戶？封盤？漲價(jià)？日前，一個(gè)個(gè)“扎眼”的名詞，將通州樓市推上了輿論的巔峰。買房的“組團(tuán)”爭(zhēng)相看房，想撿漏；賣房的有恃無(wú)恐，要么封盤以待天時(shí)，要么漲價(jià)以求大撈一把，一時(shí)間整個(gè)通州樓市被炒得天翻地覆，成交量亦創(chuàng)出2015年以來(lái)的新高。

盡管利好重重，但對(duì)于通州樓市而言，在購(gòu)房需求有限、樓市越發(fā)嚴(yán)峻的大環(huán)境下，這種“雞血”式的增長(zhǎng)能否具備長(zhǎng)效性？還將是個(gè)未知數(shù)。時(shí)代周報(bào)記者近日走訪了通州的多個(gè)樓盤項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，情況顯然并非那樣“簡(jiǎn)單”。

“高燒”的通州樓市

伴隨著半年來(lái)央行三次降息、兩次降準(zhǔn)，公積金新政的相繼出臺(tái)，“寒冬”之下的樓市迎來(lái)久違的暖意，改善型需求“抬頭”，隨著一線城市住宅用地的減少，一線城市漸漸步入回暖期。而一線城市而言，通州區(qū)域最近的表現(xiàn)無(wú)疑顯得十分“耀眼”。

“城市副中心”、“環(huán)球影城即將動(dòng)工”、“積分落戶”等一系列“重磅炸彈”，令通州漸漸步入人們視線。日前，一則關(guān)于“北京通州區(qū)政府預(yù)留地對(duì)于市政府東遷得到審批通過(guò)，即將開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)”的傳聞，更是將通州樓市推上了輿論的巔峰。

該消息雖未得到官方確認(rèn)，卻也未出現(xiàn)任何官方辟謠，一時(shí)間通州樓市頓時(shí)引發(fā)巨大“地震”，多重利好疊加之下，通州樓市如今已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

雖然是工作日，但時(shí)代周報(bào)記者走訪通州時(shí)發(fā)現(xiàn)，看房者相比休息日卻并未有所減少，而在與許多通州項(xiàng)目工作人員溝通中，“升值”和“漲價(jià)”成了出現(xiàn)頻率最高的詞匯。

從梨園地鐵站下車，步行不久。此行的第一站—華業(yè)東方玫瑰便出現(xiàn)在記者的面前。“目前我們就剩A區(qū)三號(hào)樓和C區(qū)部分房源在售，為91平方米和130平方米兩個(gè)戶型，目前均價(jià)25500元/平方米，相比上一期有所上漲。”該項(xiàng)目銷售人員向記者表示。

據(jù)了解，數(shù)日前，華業(yè)東方玫瑰均價(jià)尚在23500元/平方米左右，漲幅在2000元/平方米左右。“我們已經(jīng)接到通知，近期我們可能還會(huì)上調(diào)，單價(jià)應(yīng)該還會(huì)漲2000元以上。”該銷售人員透露。

記者發(fā)現(xiàn)，同華業(yè)東方玫瑰一樣，通州許多開(kāi)發(fā)商都打起了心里的“小九九”，要么大幅漲價(jià)“大撈一筆”，要么已經(jīng)開(kāi)始捂盤惜售，以待消息落實(shí)，再出來(lái)“大撈一筆”。

雖然“政府東遷”消息尚未落地，但許多開(kāi)發(fā)商在推銷樓盤之時(shí)，已然將政府的行政區(qū)域和各類規(guī)劃納入沙盤之上。以位于北運(yùn)河附近項(xiàng)目合生·濱江帝景為例，“北京市政府馬上就要東遷了，我們項(xiàng)目瀕臨中央行政區(qū)，六號(hào)線，未來(lái)升值空間非常之大。”該項(xiàng)目銷售人員向時(shí)代周報(bào)記者推薦道。

據(jù)了解，目前合生·濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室，目前均價(jià)在30000-35000元/平方米之間，而此前兩戶型均價(jià)僅為24000元/平方米和28000元/平方米，漲幅達(dá)25%此外，京貿(mào)國(guó)際城、通州bobo、運(yùn)河灣等項(xiàng)目也都“聞風(fēng)而漲”。除了直接漲價(jià)外，封盤以待“天時(shí)”的項(xiàng)目也不在少數(shù)，除了已經(jīng)重開(kāi)的合生·濱江帝景外，其位于通州區(qū)九棵樹(shù)的K2·玉蘭灣亦在其中。

“您現(xiàn)在可以看房，我也能給您介紹，但我們現(xiàn)在處于封盤階段，什么時(shí)候開(kāi)盤還需要上級(jí)通知。”據(jù)K2·玉蘭灣項(xiàng)目工作人員透露，他們是15日中午接到的上級(jí)通知，暫停一切銷售。“保守估計(jì)每平米至少要漲3000元/平方米。”

“近幾年通州核心區(qū)幾乎沒(méi)有新增住宅用地，目前在售項(xiàng)目大都是尾盤，或項(xiàng)目的后期。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目接近收尾，本就是一個(gè)提高利潤(rùn)的階段。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者。

“無(wú)論是政府搬遷，還是首都結(jié)構(gòu)調(diào)整，炒作房產(chǎn)都不理性。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志提醒，購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)未來(lái)獲得的價(jià)值，與近期傳聞或無(wú)直接因果聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商通過(guò)炒作概念來(lái)抬高房?jī)r(jià)的邏輯并不能成立。

無(wú)論炒作與否，諸多利好的籌碼下，通州市場(chǎng)顯然已出現(xiàn)明顯回暖。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月份，通州區(qū)純商品住宅成交超過(guò)900套，僅6月上旬成交量就已經(jīng)達(dá)到655套。

“從短期來(lái)看，通州處在一個(gè)尾盤銷售的階段，但需求在增加，目前天花板尚無(wú)法定論，如果持續(xù)利好，通州房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。”在郭毅看來(lái)，6月份整體成交量將達(dá)到1500套左右水平。

恐慌性置業(yè)？

自“政府東遷”的消息在坊間傳開(kāi)，很多本有購(gòu)房需求或觀望的購(gòu)房者，紛紛將看房緊急納入行程之中。開(kāi)發(fā)商們打了“雞血”般的漲價(jià)，更如同駱駝背上的最后一根“稻草”。

伴隨著多重利好，二手房市場(chǎng)如炸開(kāi)了鍋一般，一些二手房東坐地起價(jià)，業(yè)主惜售、漲價(jià)、毀約可謂是層出不窮。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，“火熱”的表象下，卻并非保障的購(gòu)房“需求”，反而攙雜了許多“無(wú)奈”。

白女士是一名私企中層，年薪近20萬(wàn)，來(lái)京數(shù)年與丈夫積攢了近百萬(wàn)元存款。家里剛添“新丁”的白女士，想和丈夫、孩子有個(gè)“家”的愿望變得尤為強(qiáng)烈，由于一直住在通州區(qū)域，通州便成了白女士的置業(yè)首選。

由于當(dāng)初樓市尚處于低谷，白女士覺(jué)得未來(lái)通州樓市房?jī)r(jià)漲跌未定，于是便選擇了觀望一段時(shí)間。隨著3·30新政出臺(tái)，通州區(qū)域的樓市出現(xiàn)了明顯波動(dòng)，白女士覺(jué)得“時(shí)機(jī)”已到。

月初，白女士看中了位于八通線梨園的某小區(qū)一套小三居，總價(jià)230萬(wàn)元。本欲“出手”卻恰逢“政府東遷”的消息傳來(lái)，房東隨即將房?jī)r(jià)提價(jià)12萬(wàn)，白女士的置業(yè)夢(mèng)想幾近破滅。

在白女士看來(lái)，如今通州的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始上漲，而燕郊等周邊區(qū)域也同樣被帶動(dòng)著漲價(jià)、白女士感嘆“最近一直在看房，如果找不到合適的房子，只能咬牙忍了，要不以后真的要去別的區(qū)域買房了。”

“業(yè)主提價(jià)的事情雖然有，但是并不多見(jiàn)，提價(jià)、沒(méi)啥熱情賣房的業(yè)主大都是改善型房源，反而那些剛需的、小戶型的房源都有換房需求，他比你們更急。”一位鏈家地產(chǎn)的銷售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者。

經(jīng)過(guò)記者兩天來(lái)的探訪發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新房還是二手房，如白女士這般心態(tài)的看房者顯然不在少數(shù)。甚至在與一些看房者交談中記者發(fā)現(xiàn)，很多看房者都有“恐慌”式的置業(yè)心態(tài)。

“項(xiàng)目升值不升值是次要的，我是買來(lái)自家住的，如果現(xiàn)在不來(lái)看，政府將來(lái)真遷來(lái)，房?jī)r(jià)上漲、房貸壓力就更大了。”一位看房的先生向時(shí)代周報(bào)記者感嘆。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月上半月通州商品房?jī)r(jià)格為24232元/平方米，環(huán)比上月僅增長(zhǎng)1.6%。有業(yè)內(nèi)人士表示，受限購(gòu)等政策影響，投資客炒房難度很大，通州房?jī)r(jià)很難被炒高。一些有剛需的可以考慮出手，而如果是出于投資則需要謹(jǐn)慎。

“目前通州樓市交易量的回暖更多是依賴于政策刺激導(dǎo)致改善型購(gòu)房需求的提前釋放。”在我愛(ài)我家研究部經(jīng)理孔丹看來(lái)，在需求總量未大規(guī)模增加的情況下，如果未來(lái)沒(méi)有新的政策刺激，不僅僅是通州，北京市各區(qū)縣的交易量預(yù)計(jì)都免不了回落。

前路喜憂參半

對(duì)于通州樓市未來(lái)的前景，業(yè)內(nèi)的看法似乎呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)。

日前，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱在其公眾號(hào)上，對(duì)通州樓市發(fā)出了自己的質(zhì)疑。“由于缺少前期規(guī)劃，政府東遷之后將面臨諸多問(wèn)題，公建、商服、交通、學(xué)校及醫(yī)院等配套都是大問(wèn)題，絕不是單純的一個(gè)社區(qū)居住區(qū)的配套概念。”丁祖昱表示，雖然該計(jì)劃落地會(huì)令房?jī)r(jià)都有可觀的增幅，但隨后房?jī)r(jià)能否持續(xù)上升，尚存在重大疑問(wèn)。

有趣的是，郭毅卻向記者表達(dá)出了完全不同的觀點(diǎn)。

“在交通上，通州有包括廣渠路東延等多項(xiàng)規(guī)劃；在商業(yè)配套上，如羅斯福廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的相繼開(kāi)業(yè)，對(duì)于通州的商業(yè)有著足夠的支撐，未來(lái)新光天地的北京唯一一家門店也將落戶通州；教育資源上，未來(lái)通州將有十所名校分校落戶。”在其看來(lái)，通州已經(jīng)具備國(guó)際大都市的雛形，樓市大漲并非建立在空中樓閣之上。

歸根到底，通州樓市火熱的緣由，便在于北京市政府能否“東遷”。此前，市場(chǎng)已多次傳出過(guò)北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言又被證明為假。

在陳志看來(lái)，政府何時(shí)搬，搬來(lái)哪些機(jī)構(gòu)，在規(guī)劃沒(méi)有出來(lái)之前，并沒(méi)有漲價(jià)基礎(chǔ)，這顯然是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

如果說(shuō)“政府東遷”的消息尚有些縹緲，那“積分落戶”的消息就顯得“靠譜”多了。

今年初，國(guó)家宣布通州為試點(diǎn)積分落戶，雖然積分落戶細(xì)則到年底才能出臺(tái)，但大致方向已經(jīng)確定，即想要落戶通州需要在本區(qū)有住房或者租房滿8年以上等。

在房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，如果房?jī)r(jià)上漲，那么無(wú)形中增加成本，進(jìn)而阻礙人口導(dǎo)入。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)需要有一個(gè)房?jī)r(jià)管控思路。“若沒(méi)有一個(gè)真正的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，或使得只有概念和投機(jī)，而無(wú)真正人口導(dǎo)入。”

換句話說(shuō)，通州作為“積分落戶”的試點(diǎn)區(qū)域，顯然是為了引進(jìn)更多的人才進(jìn)入該區(qū)域，這無(wú)疑與北京政府的初衷相悖論。對(duì)于設(shè)立“副中心”的初衷，便是為了讓通州承擔(dān)疏解中心城人口的使命。