北京重啟房價＂封頂＂出讓方式

內(nèi)容摘要：2015年的土地市場，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對增強(qiáng)以及優(yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多等，整體樓面地價有所走高。但是政府部門也通過積極調(diào)整地塊出讓時機(jī)，采取相關(guān)限價措施來平抑地價。

9月4日下午，北京土地市場再現(xiàn)房企之間的搶地大戰(zhàn)。被稱為北京土地市場“絕版地塊”的兩宗土地先后出讓，引發(fā)了包括融創(chuàng)、恒大、中海等多家企業(yè)之間的激烈角逐。在查詢出讓信息時還發(fā)現(xiàn)，兩宗地塊各有特點(diǎn)：其中曾被稱為“準(zhǔn)地王”的農(nóng)展館地塊此番是“降價復(fù)出”；而豆各莊地塊則是北京市在時隔三年之后，重啟“限房價、競地價”出讓方式的一宗地塊。此外，北京前8月土地出讓金已經(jīng)超過去年全年收入。對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，在平均地價持續(xù)上漲的情況下，“降價地王”和“限房價”地塊被安排在同一天出讓，昭示了北京有意抑制地價的良苦用心。

降價

“準(zhǔn)地王”復(fù)出下調(diào)起始價

4日下午，首先進(jìn)入現(xiàn)場出讓環(huán)節(jié)的是位于朝陽區(qū)東三環(huán)農(nóng)展館北路8號0304-622地塊，這是一個住宅混合公建的用地項(xiàng)目，也是該地塊第二次面向市場。去年11月，北京市首次掛牌出讓農(nóng)展館地塊，當(dāng)時的公告信息顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積為59152平方米，起始價為20億元。

如果按照當(dāng)時的起始價計(jì)算，最終的樓面地價則達(dá)到了3.38萬元/平方米，遠(yuǎn)超此前全國單價地王萬柳地塊的起始價2.4萬元/平方米。因此業(yè)內(nèi)分析指出，該地塊極有可能成為繼萬柳之后的新地王，項(xiàng)目建成后的銷售價格也將超過6萬元/平方米。

不過，由于當(dāng)時北京等一線城市土地市場“高價地塊”頻出，引起國土部的注意。國土部土地利用管理司司長廖永林為此曾指出，在努力保持地價信號平穩(wěn)，避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場方面，國土部要求對于可能出現(xiàn)的“高價地”，各地可以采取“進(jìn)一步嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件、暫停交易”等措施。

廖永林當(dāng)時表示，國土部正在密切關(guān)注各地土地市場近階段的高價地，其中就包括北京土地局掛牌的“農(nóng)展館地塊”。他還說，自己曾專門去現(xiàn)場看過該地塊，并且進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查工作。

此后第二天，北京國土局緊急發(fā)布公告，宣布暫停“農(nóng)展館地塊”出讓工作。當(dāng)時有分析指出，農(nóng)展館地塊延緩出讓的主要原因是國土部剛剛宣布要求各地“平抑土地市場價格的異常波動”，暫停出讓后，可以避免在市場升溫的情況下起到推波助瀾的作用。

在“雪藏”8個多月后，該地塊于今年8月21日開始正式掛牌并接受網(wǎng)上競價。不過，此次的起始價格為18億元，比第一次降低了兩億。

在競拍現(xiàn)場，融創(chuàng)、中海、合景泰富、住總、和裕、懋源等多家房企展開了對該地塊的激烈爭奪。隨著融創(chuàng)的報(bào)價“觸及”價格上限，現(xiàn)場轉(zhuǎn)入競配建醫(yī)院面積階段。有分析人士表示，如此迅速地達(dá)到價格上限，在熱點(diǎn)地塊中亦少見。

最終，這宗“三環(huán)絕版地塊”被融創(chuàng)以21億總價及建27.8萬平方米醫(yī)院面積奪得，折合樓面價超過7萬元/平方米，高于此前朝陽孫河的樓面價，成為北京土地市場新的“單價地王”。

融創(chuàng)副總樓艷青表示，該地塊價格在意料之中，可以接受。盡管是單價地王，但是由于是一宗“絕版地塊”，符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

限價

重啟房價“封頂”出讓方式

繼農(nóng)展館地塊之后，進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)的是“朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目B、C地塊”。出讓信息顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積29.46萬平方米，其中包含5.15萬平方米的公租房，其余的24萬平方米以上的面積將以限價房的形式建設(shè)。

該地塊起始價為24.5億元，競價階梯為1300萬元。值得一提的是，這也是北京今年首宗“限房價競地價”地塊。出讓條件要求，“本次出讓宗地中除‘公共租賃住房’外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價控制在200萬元以內(nèi)”。

這意味著，豆各莊地塊在出讓之初，便限定了未來開發(fā)成產(chǎn)品后的商品房部分售價不能超過22000元/平方米，所以企業(yè)在拿地競價過程中，必須綜合考慮土地價格是否在合理成本之間，以及剩余多少利潤空間。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉，“相比其他方式，‘限房價、競地價’這種出讓方式不僅可以限制出讓價格，也不可能出現(xiàn)高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調(diào)整作用”。

事實(shí)上，最早的“限房價、競地價”方式出現(xiàn)在2010年的北京土地市場。當(dāng)時，由于北京為了控制土地價格，嘗試在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發(fā)商必須根據(jù)自己成本和合理利潤競爭土地價格。

兩年后，重新以“限房價、競地價”方式出讓的豆各莊地塊依然引起了恒大、中海、中鐵建和首開聯(lián)合體等9家企業(yè)參與現(xiàn)場競拍，恒大、中鐵建、首開聯(lián)合體之間的競爭最為激烈。

最后，恒大地產(chǎn)以總價40.4億競得豆各莊地塊，業(yè)內(nèi)測算，該地塊的樓面價為1.66萬元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)的分析數(shù)據(jù)顯示，豆各莊地塊最終銷售限價為22000元/平方米，而其周邊富力又一城的二手房價格在25000元/平方米至26000元/平方米左右，4000元/平方米左右的價格差使得其銷售對象范圍備受關(guān)注。

信號

有意抑制土地價格

北京國土局日前發(fā)布相關(guān)公告顯示，截至8月底，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地約948公頃，為去年同期的3.7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經(jīng)營性用地成交總額約1009億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。

國土局在公告里還指出，年底前還將繼續(xù)加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”。但為了有效控制居住用地地價，目前居住用地掛牌出讓均采取“限地價、競配建政策性住房”的出讓方式。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，豆各莊地塊是今年來首宗真正意義上的“限房價、競地價”的商品住宅地塊，這類地塊由于限定了最終的銷售價格，因此對于項(xiàng)目運(yùn)營來說存在一定的局限性。他認(rèn)為，在今年首次試水之后，“限房價、競地價”類地塊在剩下幾個月還有望陸續(xù)推出，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定購房者預(yù)期、平抑房價的效果。

鏈家地產(chǎn)張旭則說，2015年的土地市場，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對增強(qiáng)以及優(yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多等，整體樓面地價有所走高。但是政府部門也通過積極調(diào)整地塊出讓時機(jī)，采取相關(guān)限價措施來平抑地價。

“比如在市場較為火爆的時期暫停相關(guān)低價地塊的出讓，在一些優(yōu)質(zhì)地塊出讓時，設(shè)置最高競價上限轉(zhuǎn)而競拍公租房面積，設(shè)置商品房等。從效果來看，對穩(wěn)定土地市場，引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)入保障房建設(shè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮了積極作用”。但張旭同時指出，“目前這種出讓方式占比較小，對于穩(wěn)定購房群體預(yù)期還很難起到實(shí)質(zhì)作用”。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴，通過行政干預(yù)的“限價地”能在一定程度上延緩房價上漲的態(tài)勢，滿足中低收入者的住房需求。他還認(rèn)為，“限價地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)或?qū)⒊蔀槲磥硗恋厥袌龅闹髁鳎彩钦町惢{(diào)控不同市場的結(jié)果。

本文來源：泛普軟件責(zé)任編輯：CY152 關(guān)鍵字：房價

北京重啟房價＂封頂＂出讓方式

相關(guān)閱讀:

泛普工程管理軟件其他應(yīng)用