房地產(chǎn)行業(yè)再融資出現(xiàn)開閘曙光

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    內(nèi)容摘要：2010年以來，已有40家上市房企拋出再融資計(jì)劃，其中30家公司被迫停止實(shí)施，其中保利地產(chǎn)曾于2010年推出再融資方案，計(jì)劃募集資金凈額不超過96億元，投入到公司十余個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但公司于2011年年底時(shí)撤回了非公開發(fā)行的申請(qǐng)。

    繼新湖中寶8月1日拋出近三年來首單房企再融資方案以來，又有多家房企已在謀劃甚至正式爭(zhēng)相拋出再融資方案，涉及投資項(xiàng)目也從舊城改造項(xiàng)目擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。不過業(yè)內(nèi)專家表示，雖然市場(chǎng)將房企再融資開閘解讀為重大利好消息，其實(shí)際意義可能被高估。

    再融資出現(xiàn)開閘曙光

    2010年年初，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部門宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。被禁三年之后，再融資出現(xiàn)開閘曙光。

    8月1日，新湖中寶發(fā)布再融資預(yù)案，擬以每股不低于3.07元的價(jià)格非公開發(fā)行不超過17.91億股，融資總額不超過55億元。除了新湖中寶以外，還包括北京城建、金科股份、臥龍地產(chǎn)、三湘股份、宋都股份、海印股份、冠城大通、信達(dá)地產(chǎn)、鐵嶺新城和陽(yáng)光股份。此外，招商地產(chǎn)、新華聯(lián)、金豐投資、國(guó)興地產(chǎn)、迪馬股份與榮豐控股等6家上市房企因籌劃重大事項(xiàng)停牌，也被認(rèn)為是為再融資或資產(chǎn)重組做準(zhǔn)備。

    新湖中寶再融資方案顯示，其所募集的不超過55億元的資金，將用于上海兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。這被市場(chǎng)理解成房地產(chǎn)再融資只是有條件放開，即只對(duì)募集資金用于舊城改造、棚戶區(qū)改造或保障房建設(shè)的房企“開閘”。然而，宋都股份定向增發(fā)預(yù)案所募集的不超過15億元資金，將投入位于南京與杭州的中小戶型商品房項(xiàng)目。如果這一增發(fā)方案獲得批準(zhǔn)，將意味著房地產(chǎn)業(yè)再融資條件進(jìn)一步放寬，市場(chǎng)對(duì)此反響強(qiáng)烈。

    業(yè)內(nèi)專家表示，此輪房企集體發(fā)布再融資方案，更主要的目的在于試探政策口徑。中原集團(tuán)研究中心表示，房企融資能力的優(yōu)劣直接影響了行業(yè)的分化進(jìn)程。此次的再融資若能成功開閘，將有助于提振整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

    不宜過度樂觀

    2010年以來，已有40家上市房企拋出再融資計(jì)劃，其中30家公司被迫停止實(shí)施，其中保利地產(chǎn)曾于2010年推出再融資方案，計(jì)劃募集資金凈額不超過96億元，投入到公司十余個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但公司于2011年年底時(shí)撤回了非公開發(fā)行的申請(qǐng)。招商地產(chǎn)也曾在2010年推出過再融資方案，融資規(guī)模均在50億元左右，但也“無疾而終”。

    從目前宣布再融資方案的房企來看，多為中小房企，業(yè)內(nèi)專家表示，包括萬科、綠地、恒大等大型房企已經(jīng)建立了較好的融資渠道，而境外的融資成本相對(duì)國(guó)內(nèi)更低。8月7日，萬科發(fā)布半年報(bào)時(shí)，萬科總裁郁亮表示：“這幾年國(guó)內(nèi)銀根緊縮，迫使我們通過其他渠道來解決戰(zhàn)略資金問題，比如我們的海外債券融資，還有合作開發(fā)，所以目前我們沒有資金問題，沒有A股再融資計(jì)劃。”

    此外，從融資企業(yè)規(guī)模與內(nèi)容上看，最小規(guī)模的臥龍地產(chǎn)去年總營(yíng)收不過7.67億元，最大的新湖中寶去年?duì)I收不足百億。業(yè)內(nèi)專家表示，大型房企財(cái)務(wù)狀況、銷售業(yè)績(jī)、償債能力、信用情況四項(xiàng)指標(biāo)都很優(yōu)良，進(jìn)行再融資不存在障礙。相反，不少中小房企業(yè)績(jī)下滑甚至虧損，資金鏈緊張，負(fù)債率高企，這些都增加了企業(yè)再融資的變數(shù)。雖融資大門打開，但從資金面、政策面的角度來看，房企最缺的并不是融資渠道，而是國(guó)家政策的導(dǎo)向。

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