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2015年房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義46

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  6. 相關計算總結

  6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算

  6.2 考慮通貨膨脹時實際盈利指標的計算

  6.3 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算

  6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算

  6.5 考慮土地增值稅的指標計算

  6.6 現(xiàn)金流評估法

  6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算

  題型

  每出案例,要求計算全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率

  步驟

  計算動態(tài)盈利指標的前提是必須求出各年的凈現(xiàn)金流量,所以如何求凈現(xiàn)金就很關系

  難點

  計算全部投資和計算資本金的凈現(xiàn)金流是有區(qū)別的,全部投資中不用扣除還本付息額,而計算資本金時要求扣除還本付息額

  6.3 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算

  1 項目總開發(fā)價值 (1.1-1.2)

  1.1 項目總銷售收入

  1.2 銷售稅費

  2 項目總開發(fā)成本 以下1~7項合計

  2.1 土地費用

  2.2 建造費用

  2.3 專業(yè)人員費用

  2.4 其它工程費

  2.5 管理費用

  2.6 財務費用

  2.7 銷售費用(也稱為市場推廣及銷售代理費用)

  3 開發(fā)利潤(銷售利潤) (1-2)

  4 成本利潤率 (3/2)

  5 銷售利潤率 (3/1)

  6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算

  1 項目總開發(fā)價值 對1.3進行A~P

  1.1 項目有效毛租金收入(扣除空置之后)

  1.2 運營費用

  1.3 項目每年凈租金收入 (1.1-1.2)

  2 項目總開發(fā)成本 以下1~7項合計

  2.1 土地費用

  2.2 建造費用

  2.3 專業(yè)人員費用

  2.4 其它工程費

  2.5 管理費用

  2.6 財務費用

  2.7 銷售費用(也稱為市場推廣及銷售代理費用)

  3 開發(fā)利潤(銷售利潤) (1-2)

  4 成本利潤率 (3/2)

  5 銷售利潤率 (3/1)

  6.5 考慮土地增值稅的指標計算

  6.6 現(xiàn)金流評估法

  現(xiàn)金流法適用的項目類型

  居住小區(qū)綜合開發(fā)項目

  商業(yè)區(qū)開發(fā)項目

  工業(yè)開發(fā)項目

  新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目

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發(fā)布:2007-07-11 11:50    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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