房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》課程講義（4）

　　3.3 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)　房地產(chǎn)泡沫　是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)　新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度　以映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離　嚴(yán)重程度和危害性方面不同　　　嚴(yán)重程度高，危害大
屬不正常的大起大落　在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同　存在于下降階段　存在于上升階段　市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同　為獲得長(zhǎng)期收益　短期投資，增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出　

　　3.4 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

　　泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)

　　如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒(méi)有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象

　　3.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）

　　實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格

　　房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　房?jī)r(jià)收入比

　　個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求

　　【2007年真題】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。
　　A．市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
　　B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫
　　C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性
　　D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成

　　【答案】D

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