嶗山地區(qū)二手房交易量環(huán)比跌兩成

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　　中高端房源成交再下滑

　　島城二手房市場在經(jīng)歷了連續(xù)3個月的回暖之后，再次轉(zhuǎn)向下跌行情，市區(qū)的中高端二手房市場行情率先回落?！巴ㄟ^對8月份以來市轄七區(qū)中高端二手房項目的成交數(shù)據(jù)分析，中心區(qū)域的二手房回落非常明顯?！被莅偌也粍赢a(chǎn)首席市場分析師唐瑞周說，僅以中高端房源為例，市轄七區(qū)目前二手房成交量為824套，而上月同期成交量為907套，環(huán)比下降了9.15%。

　　由于中高端房源主要分布在嶗山區(qū)、市南區(qū)和市北區(qū)，反映到市場上 ，各區(qū)的市場也呈現(xiàn)出明顯的差異性。“根據(jù)我們的成交監(jiān)測數(shù)據(jù)，嶗山區(qū)中高端房源成交下降了25%，市北區(qū)下降了17%，市南區(qū)下降了12%，下降幅度均位居市區(qū)的前列。

　　來自22世紀不動產(chǎn)、太平洋房屋、21世紀不動產(chǎn)等多家品牌中介的成交數(shù)據(jù)顯示，進入8月份，中高端市場成交明顯出現(xiàn)了不同幅度的萎縮?！笆心蠀^(qū)中高端房源成交量環(huán)比下降了12.10%，成交金額環(huán)比下降了20%左右 ，成交面積下降了11.37% 。”22世紀不動產(chǎn)的王文香經(jīng)理說，盡管成交呈現(xiàn)回落態(tài)勢，和去年同期相比，還是要好于去年的市場。

　　兩因素致市場成交受挫

　　“新一輪的市場低谷，最主要是因為業(yè)主的惜售心理造成的?！笨仆H不動產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理孫杰說，以嶗山區(qū)為例，由于包括海信天璽、天悅等項目的售價普遍偏高 ，周邊的二手房業(yè)主紛紛惜售，有些甚至非理性地跳價。

　　“因為周邊新建項目的成交價格明顯高于凱旋山莊、領(lǐng)世華府、亞麥山城等項目，業(yè)主對后市預期看漲，導致雙方無法成交?！?1世紀不動產(chǎn)市場分析師李蘭玉說，還有部分資金實力相對較強的業(yè)主則不急于降價求售，也造成中高端市場的成交量開始回落。

　　“中高端客戶對市場更加敏感，基于對未來國家出臺二次調(diào)控政策的擔憂而產(chǎn)生觀望心理，也是導致8月中上旬中高端區(qū)域二手房成交量下滑的主要原因?！碧迫鹬苷f，受最近國務(wù)院連續(xù)派出16個督查組到各地督查樓市調(diào)控措施落地情況的影響，市場針對國家二次調(diào)控的擔憂開始加劇，導致全國大部分城市8月中上旬二手房成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑的情況。另外市場經(jīng)過連續(xù)3個月的反彈，成交量已經(jīng)明顯放大，在沒有明顯政策利好的情況下，市場很難延續(xù)上半年的快速反彈勢頭，所以8月中上旬成交量的回落也在情理之中。

　　市場剛需支撐后勁不足

　　中高端房源成交量銳減，意味著市場上買賣雙方的博弈再次加劇，這是否意味著二手房市場將重現(xiàn)去年以來的蕭條市場？

　　“年前積累的剛需從5月份開始已經(jīng)逐步消化 ，而市場在經(jīng)過了連續(xù)3個月的反彈后，成交量已經(jīng)明顯放大。”惠百家不動產(chǎn)首席市場分析師唐瑞周說。

　　“國家表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，市場剛剛恢復的信心出現(xiàn)了變化。”唐瑞周說，除了成交量下滑外，進入8月份客戶帶看量也較上月有了一定下降，由7月份的30批下降到了20批左右，這表明客戶的觀望情緒再度加重。

　　“隨著調(diào)控持續(xù)，手頭資金相對緊張的業(yè)主，將在下半年選擇合適的時機出售房產(chǎn)?！?2世紀不動產(chǎn)總經(jīng)理王文香說，如果客戶是投資多套房的客戶，必然會通過出售部分房源來換取資金，保證償還銀行貸款。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，如果二手房價格出現(xiàn)不合理的上漲，對市場剛性需求來說會產(chǎn)生很大的影響?！澳壳暗膸Э戳孔兓呀?jīng)預示著剛性需求的后勁不足，金九銀十能不能到來，還不好說?！蓖跷南阏f。

　　新舊房價格“剪刀差”增大

　　多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中提到，成交量出現(xiàn)反復，歸根結(jié)底是價格變化導致的?！俺山涣肯禄谋澈?，是二手房房主惜售而提升價格，而周邊的不少新房則因為開發(fā)商資金鏈緊張而出現(xiàn)降價的情況，而且大部分的新房都是準現(xiàn)房，也可以即買即住，物業(yè)和配套都好于同區(qū)域的二手房?！碧迫鹬苷f。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從去年10月份以來，新建商品住宅價格指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)10個月下跌，而剛剛過去的7月份，新房價格指數(shù)同比下跌了4.4% ，同比下跌了0.2%，創(chuàng)下了10個月以來的最大跌幅；但二手房價格指數(shù)則同比上漲了0.1%，環(huán)比下跌了3.4%。

　　以四方區(qū)萬科城所在的區(qū)域為例，萬科城新開樓座的均價在13600元/平方米（帶1500元裝修），扣除優(yōu)惠措施后的價格或許還要低于這個價格，但周邊區(qū)域二手房的價格都在14000元/平方米左右，新房二手房之間的“剪刀差”非常明顯。

　　“這種剪刀差的行情會越來越明顯，因為青島的新房存量逼近15萬套，降價跑量將會是未來市場的大勢?！睒I(yè)內(nèi)人士說，迫于后市大量項目集中推盤帶來的競爭壓力，預計未來新建住宅價格仍會出現(xiàn)下降，而二手房因為不存在資金鏈影響，除非業(yè)主要急于還貸，或者急需資金，下調(diào)價格的動機要遠遠弱于開發(fā)商。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，新房二手房之間的“剪刀差”問題如果得不到解決，二手房市場的部分剛性需求會轉(zhuǎn)向新建商品住房市場。這意味著未來幾個月，二手房市場可能會持續(xù)出現(xiàn)下行行情。

　　市場成交量經(jīng)歷了連續(xù)3個月的回暖，不少中介機構(gòu)重新招聘經(jīng)紀人，是否意味著現(xiàn)在的房產(chǎn)經(jīng)紀人收入陡增？

　　“實際上月薪過萬的房產(chǎn)經(jīng)紀人并不多，所有的門店當中，月薪過萬的經(jīng)紀人約占5% 的比例 ?！?1世紀不動產(chǎn)的高林說，和 2009年等行情偏好的年歲相比 ，高薪經(jīng)紀人的數(shù)量減少了一半以上。

　　據(jù)了解，經(jīng)紀人只要能開發(fā)15套房源、帶看15組客戶就可以拿到1500元的底薪。“ 目前經(jīng)紀人的提成按照傭金比例的 10% 到40% 計算。”高林說，以一套100萬元的房源為例 ，中介機構(gòu)收取的傭金比例為2萬元，這樣算來，房產(chǎn)經(jīng)紀人可以獲得的提成在 2000元到8000元之間，要達到月薪過萬，每個房產(chǎn)經(jīng)紀人每個月至少要賣掉1套房子。顯然，七區(qū)目前的市場行情下，這樣的目標非常難實現(xiàn)。