2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義（6）

　　第五節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算與財(cái)務(wù)報(bào)告

　　1．收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估

　　1.1 相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)

　　潛在毛租金收入

　　潛在毛租金收入＝全部可出租面積×最大可能租金水平

　　空置和收租損失

　　空置雖然減少租金，但不是損失

　　其他收入

　　一般將通過(guò)專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中

　　有效毛收入

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入

　　經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為租戶(hù)提供服務(wù)的成本、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用

　　注意抵押貸款還本付息額不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　凈經(jīng)營(yíng)收入

　　凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　抵押貸款還本付息

　　抵押貸款還本付息不是經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值中

　　現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流＝凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅

　　【2009年真題】

　　收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為有效毛收入。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】稱(chēng)為潛在毛收入

　　【2009年真題】

　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入未30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（ ）萬(wàn)元。
　　A．22.0
　　B．24.0
　　C．25.6
　　D．26.0

　　【答案】D

　　【解析】有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%+2＝26

　　【2008年真題】

　　下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（ ）。
　　A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
　　C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅
　　D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅

　　【答案】D

　　【解析】稅前現(xiàn)金流＝凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息

　　【2008年真題】

　　不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。
　　A．抵押貸款利息
　　B．公共設(shè)施維修費(fèi)
　　C．房產(chǎn)稅
　　D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

　　【答案】A

　　【2007年真題】

　　某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（ ）萬(wàn)元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700

　　【答案】C

　　【解析】?jī)艚?jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用＝1000-1000×5%-1000×30%=650

　　注意：貸款還本付息不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)算凈經(jīng)營(yíng)收入時(shí)不考慮所得稅和準(zhǔn)備金。

　　【2006年真題】

　　下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是（ ）。
　　A．保險(xiǎn)費(fèi)
　　B．房產(chǎn)稅
　　C．法律費(fèi)
　　D．貸款利息

　　【答案】D
　　【解析】抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

　　【2006年真題】

　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶(hù)都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬(wàn)元。
　　A．16
　　B．18
　　C．20
　　D．22

　　【答案】B
　　【解析】有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入=20-20×20%+2=18

　　【2006年真題】

　　收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（ ）

　　【答案】x
　　【解析】抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

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