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2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》講義(6)
第五節(jié) 物業(yè)管理費用的測算與財務(wù)報告
1.收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估
1.1 相關(guān)專業(yè)術(shù)語
潛在毛租金收入
潛在毛租金收入=全部可出租面積×最大可能租金水平
空置和收租損失
空置雖然減少租金,但不是損失
其他收入
一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中
有效毛收入
有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
經(jīng)營費用
包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本、為租戶提供服務(wù)的成本、保險費、房產(chǎn)稅和法律費用
注意抵押貸款還本付息額不屬于經(jīng)營費用
凈經(jīng)營收入
凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用
抵押貸款還本付息
抵押貸款還本付息不是經(jīng)營費用,它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對物業(yè)擁有的權(quán)益價值中
現(xiàn)金流
稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅
【2009年真題】
收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。( )
【答案】X
【解析】稱為潛在毛收入
【2009年真題】
某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入未30萬元,假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金,物業(yè)其他收入為2萬元,則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為( )萬元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0
【答案】D
【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+2=26
【2008年真題】
下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中,正確的是( )。
A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費用
B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅
D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準備金一所得稅
【答案】D
【解析】稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息
【2008年真題】
不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是( )。
A.抵押貸款利息
B.公共設(shè)施維修費
C.房產(chǎn)稅
D.物業(yè)保險費
【答案】A
【2007年真題】
某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元,空置和收租損失為5%,經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元,所得稅和準備金共計120萬元,則2006年的凈經(jīng)營收入為( )萬元。
A.330
B.450
C.650
D.700
【答案】C
【解析】凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用=1000-1000×5%-1000×30%=650
注意:貸款還本付息不計入運營費用。計算凈經(jīng)營收入時不考慮所得稅和準備金。
【2006年真題】
下列費用中,不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是( )。
A.保險費
B.房產(chǎn)稅
C.法律費
D.貸款利息
【答案】D
【解析】抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營費用。
【2006年真題】
某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元,假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%,所有用戶都能按時繳納租金,物業(yè)的其他收入為2萬元,則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。
A.16
B.18
C.20
D.22
【答案】B
【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=20-20×20%+2=18
【2006年真題】
收益性房地產(chǎn)投資分析中,抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。( )
【答案】x
【解析】抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營費用。
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