2015年房地產估價師基本制度與政策備考講義資料（14）

　　1.4.2.2 市場供求風險市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來 的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求 關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價 值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情 況是，當市場內結構性過剩（某地區(qū)某種房地產的供給大于需求）達到一定程度 時，房地產投資者將面臨房地產積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還 貸壓力日增，這很容易最終導致房地產投資者的破產。

　　從總體上來說，房地產市場是地區(qū)性的市場，也就是說當地市場環(huán)境條件變 化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發(fā)展是 健康的，對房地產的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資 者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地 產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計， 也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可以通過密 切關注當地社會經濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的 影響。

　　1.4.2.3 周期風險周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的 存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現象。房地產市場周期波動可 分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不 強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

　　1.4.2.4 變現風險變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房 地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內 將房地產兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現 時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　1.4.2.5 利率風險調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率， 政府可以調節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率 調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用 升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二 是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的 需求數量，從而導致房地產價格下降。

　　長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款和 率在不斷變化，但房地產投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際 上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產投資者越來越難得到固定 利率的長期抵押貸款，金融機構越來越強調其資金的流動性、盈利性和安全性， 其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房 抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產投資者的收益 就會下降，其所投資物業(yè)的價值也就跟著下降。房地產投資者即使得到的是固定 利率貸款，在其轉售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為 新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經營收益減少，相 應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

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