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買二手房遭遇貸款房 簽好協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
已成交的二手房多半“有貸在身”
近段時(shí)間,市民趙女士在漢陽看中一套二手房,房主報(bào)價(jià)還算合理。不過,在買賣雙方見面協(xié)商時(shí),房主稱這套房子還有25萬元的貸款未還清,自己手頭沒錢,無法提前還款。如果趙女士誠意購買,就要先付首付款以償還貸款,等房產(chǎn)解押后再辦理過戶等手續(xù)。對此,趙女士有些擔(dān)心,不知道這樣是否可行,會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?
其實(shí),看中或購買“背”貸款的二手房,在武漢二手房市場并不少見。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)介紹,買房是大宗消費(fèi),七成以上購房者都是靠按揭貸款購買,其中又有不少房東因種種原因,在尚未還清貸款之時(shí)就出售房產(chǎn)。近幾年來,市場上二手房成交的房齡越來越新,且大部分都有貸款。
墊資解押二手房買家有一定風(fēng)險(xiǎn)
記者了解到,因原房主的房子還在按揭,也就是說其房產(chǎn)還在銀行抵押,需要還清貸款、解除抵押才能過戶給買家。部分房主沒有資金一下子還清貸款,就將還款轉(zhuǎn)移給了買家。這就是墊資解押的由來。
武漢一家二手房中介機(jī)構(gòu)貸款部負(fù)責(zé)人介紹,正常情況下房產(chǎn)要提前還款并解押,需要提前向銀行申請,還清余款之后,正常解押還需要一段時(shí)間,隨后才能辦理過戶手續(xù)。而這段時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)還在房主名下、買房人墊了資卻沒得到房子,很擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)介紹,最主要的風(fēng)險(xiǎn),在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn),一種情況是賣家反悔不賣,另一種情況是在買家已墊資解押房產(chǎn),但還沒有辦理過戶的這段時(shí)間中,房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛,另外就是賣家惡意詐騙。當(dāng)然,第三種情況較為少見,而第二種情況的風(fēng)險(xiǎn)最大。
在二手房買賣中,房主有沒有債權(quán)債務(wù)關(guān)系,買家往往無處可查。在規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)時(shí),多數(shù)人依賴于公證。而實(shí)際上,公證只是將房屋的一些行使權(quán)力授予買家,而產(chǎn)權(quán)歸屬的性質(zhì)并不會(huì)發(fā)生改變。也就是說,萬一房東有債權(quán)債務(wù)糾紛,法院將該房產(chǎn)凍結(jié),而買方即便是已經(jīng)繳交房款,也無法維護(hù)自己的權(quán)益,更無法證明房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有。
雙方應(yīng)簽好協(xié)議明確付款的程序
為盡可能避免買家出了錢拿不到房子的風(fēng)險(xiǎn),專家提醒,在購房合同中,雙方應(yīng)該詳細(xì)約定好具體的違約責(zé)任,如果碰到房主反悔不賣的情況,可以按照購房合同來處理。
在簽訂合同時(shí),買賣雙方應(yīng)明確付款的程序、具體違約的條款等。最關(guān)鍵的是,買家墊資幫房主還貸,一定要在銀行柜臺操作轉(zhuǎn)賬,銀行轉(zhuǎn)賬簽字由買方簽字,銀行轉(zhuǎn)賬回單買方保留,并且要確認(rèn)這筆錢房主用來還款了(以防移作他用)。然后要求房主寫收到墊資款的收據(jù)等。
另外,買賣雙方還要在合同中約定,辦理過戶時(shí),房主應(yīng)配合買家辦理相關(guān)手續(xù)。
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