房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第九章（3）

　　8. 管理規(guī)約

　　性質(zhì)

　　由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范

　　調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）

　　以前叫業(yè)主公約

　　程序（兩步）

　　建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約，在銷售時(shí)向買受人明示

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)生效

　　9. 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類主體

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)，由開發(fā)商首次選騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　自持或出租型的房屋，產(chǎn)權(quán)始終歸開發(fā)商，可委托物業(yè)管理

　　公房出售單位

　　業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主入住達(dá)到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，要成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)成立后由其選騁物業(yè)公司，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同

　　10. 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獲得－招投標(biāo)方式

　　公開招標(biāo)－適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)

　　協(xié)議方式－投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可協(xié)議

　　11. 物業(yè)服務(wù)合同

　　性質(zhì)

　　屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報(bào)酬

　　類型

　　前期物業(yè)服務(wù)合同－開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

　　物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同一簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同失效

　　內(nèi)容

　　對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定

　　12. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

　　合理、公開的原則

　　費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（注意不是費(fèi)用與經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)）

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)應(yīng)由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符

　　13. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式

　　管理方式

　　區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　政府指導(dǎo)價(jià)

　　由價(jià)格主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，定期公布

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　在合同中約定

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