二手房買賣避稅四大招，專家評點

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        正當人們越來越意識到“假離婚”的風險時，更多的二手房“避稅怪招”又開始在網(wǎng)絡、微信上流傳?！疤摷僭V訟”、“以租待售”……花樣層出不窮，不禁讓人佩服人們豐富的想象力。那么這些做法是否真像宣傳者說的那樣能“一勞永逸”?其中是否會有風險?晨報記者請法律人士對這些新招逐一點評。點評的結果基本上是——沒有看上去那么美?！　”芏惞终蓄l出其實“只是看上去很美”

　　怪招1 以租待售

　　【做法】為避繳營業(yè)稅，“以租待售”是購買未滿5年二手房購房者采用的避稅方式。就是下家先“租下”房屋，再簽補充協(xié)議，待其滿五年后再“優(yōu)先”買下。

　　專家一：

　　這種方法在性質上是合法的，雙方事實上推遲了交易的時間，從而達到減少稅費支出的目的，交易本身是真實的、符合法律規(guī)定的。不過因為在這種情況下，交易周期很長，少則幾個月，多則將近5年，一旦房價發(fā)生較大幅度變化，買賣雙方在這個交易周期內的違約概率會顯著增加。因此不建議通過這種方式購買房屋。如果一定要購買，則建議對交易的節(jié)奏進行有效控制，避免在滿5年前支付過多房款，并且明確約定較高的違約責任，提高違約成本，甚至要求雙方均提供擔保人或者擔保物等，從而降低購房風險。

　　專家二：

　　這種方式對買方的風險極大。產權不及時過戶，出售方完全可以將房屋抵押或者出售給別人，拿到錢后一走了之。

　　怪招2 以“贈與”方式變相交易

　　【做法】為躲避營業(yè)稅和個人所得稅，一些購買未滿5年的二手房以“贈予”的方式悄然變相交易。如果按照贈與形式，就不涉及“營業(yè)稅”的問題，所需付的費用為公證費以及契稅。

　　專家一：

　　上述“不涉及營業(yè)稅”的說法是不準確的。目前非直系親屬以贈與的方式交易房屋需付出更高的成本，稅務部門在審稅時會按照意外所得的20%向受贈人征收個人所得稅。而且將來受贈人在出售該房屋時，還要被征收20%的個人所得稅。

　　專家二：

　　這是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為，在法律上可被認定為無效行為，且一旦發(fā)生糾紛，因為“贈予”的性質，業(yè)主可能面臨喪失要求“受贈人”支付房款的權利。實際上通過贈予的方式未必能節(jié)省相應的稅費。

　　比如，通常交易雙方之間沒有親屬關系，實際作為買方通過接受贈予的方式獲得房屋，需要按照房屋價值的20%繳納所得稅，這恐怕會比交易中的營業(yè)稅和差額所得稅還高，并不能達到減少稅費支出的目的。因此這種方法也不可取。

　　怪招3 不過戶先公證

　　【做法】所購買的二手房未達到滿5年的避稅條件，房產證先不過戶到買方，但到公證處對房屋產權進行公證，待房屋滿5年時再進行過戶。

　　專家一：

　　公證只是由公證機關證明買賣合同是雙方真實的意思，但并不能證明房屋的產權已歸買方所有，只要房屋沒有過戶，房屋產權在法律上還是屬于賣方的。

　　專家二：

　　這種方法也是合法的，與以租代售一樣，是通過推遲交易時間來達到減少稅費支出的目的。不過此種方法交易周期很長，若最后正式交易過戶時稅費政策出現(xiàn)新的變動，可能帶來新的成本風險。故同樣不建議這樣操作，或者建議采取類似“以租待售”中提到的相關措施以降低交易風險。

　　怪招4 “虛假訴訟”

　　【做法】“買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產作抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以房產抵償，最后買方拿著法院判決書去房產中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。”

　　專家一：

　　這個方式并非沒有成本，法院訴訟要按照欠款金額交納訴訟費用，具體標準可以在網(wǎng)上查詢。是否應交稅關鍵要看其中是否有交易行為，就算雙方協(xié)商應以房抵債，其實質也是產權人把房屋出售給對方，這仍然是一種交易行為，所以即使有判決書，稅務機關還是要征稅。更重要的是，虛假訴訟是一種妨礙民事訴訟的行為，還可能被法院處以罰款甚至是拘留，最長拘留時間是15天，同時還有涉嫌刑法上逃稅罪的可能

　　專家二：

　　通常實現(xiàn)抵押權的方法包括將抵押物拍賣、變賣或者折價，而其中的折價實際就是以物抵債或上述的“以房產抵償”，是債務人將房屋按照一定的價格出賣給債權人，并以應該獲得的房款抵充債務的行為。因此本質上是一種房屋買賣行為，作為買賣雙方都需要按照規(guī)定繳納各種稅費，包括主要的營業(yè)稅和所得稅。同時，因為雙方之間并不存在真實的借貸關系，所以無論是借款合同、還是作為擔保借款的抵押合同一旦在法律上被確認無效，買賣雙方便不能實現(xiàn)買賣交易。毫無疑問，這種方法并不可取。