房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制

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目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商共同面臨著如何求生存、求發(fā)展，這也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。眾所周知，企業(yè)存在的終極目標就是以盈利為目的，追求利潤的最大化，房地產(chǎn)公司也不例外。為了實現(xiàn)生存發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強成本控制

目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商共同面臨著如何求生存、求發(fā)展，這也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。眾所周知，企業(yè)存在的終極目標就是以盈利為目的，追求利潤的最大化，房地產(chǎn)公司也不例外。為了實現(xiàn)生存發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強成本控制等方式來謀求利潤。要有效地控制項目的成本，就要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、項目市場定位、規(guī)劃設(shè)計方案確定、工程施工過程管理、合同管理、竣工結(jié)算等多方面采取措施，通過技術(shù)方案比選，經(jīng)濟分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運用到開發(fā)各環(huán)節(jié)的措施之中。成本的有效控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)企業(yè)對此應(yīng)有清醒認識。

下面就筆者數(shù)年在房地產(chǎn)行業(yè)從事成本控制的經(jīng)歷談一些粗淺的認識：

一、項目在設(shè)計階段的成本控制：

我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制，卻把成本管理的主要精力花在項目的施工階段，而在這個階段木已成舟，進行成本控制事倍功半、收效甚微。應(yīng)該認識到設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%～90％。由于當前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，不注重加強成本控制，設(shè)計保守不合理，浪費大。因此在設(shè)計任務(wù)書中要明確對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支），真正實現(xiàn)成本管理的綜合性和全程性。

1.實行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計方案和設(shè)計單位。在選擇設(shè)計單位的時候，要引進競爭機制，同時加強招標管理工作。積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標。通過設(shè)計招標擇優(yōu)選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位和設(shè)計方案。從而確保設(shè)計的先進經(jīng)濟以及適用合理，在源頭上面避免了因設(shè)計出現(xiàn)問題而造成的返工和增加建設(shè)成本。

2.實行限額設(shè)計。積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。工程項目的限額設(shè)計是建設(shè)項目實施過程中行之有效的控制方法，亦是控制建設(shè)投資規(guī)模的有效措施之一。設(shè)計人員接到設(shè)計任務(wù)書后，應(yīng)先將投資分解到各個專業(yè)，然后再分解到各單項工程和單位工程，作為設(shè)計造價控制目標。設(shè)計人員應(yīng)注意三算對比控制，盡量避免設(shè)計變更，以保證投資限額不被輕易突破。

3、施工圖審查。施工圖設(shè)計是設(shè)計工作的最后一個環(huán)節(jié)，所以，要對于設(shè)計單位的圖紙質(zhì)量在設(shè)計交底的基礎(chǔ)上進行全面的審核工作。一般在比較成熟的房地產(chǎn)公司，各個部門設(shè)置的都比較齊全。這時候就要召集工程部、預(yù)算部等相關(guān)部門進行集體會審，發(fā)揮集體的智慧。對于各個專業(yè)之間圖紙的矛盾盡早發(fā)現(xiàn)，盡早提請設(shè)計單位進行修改，提高設(shè)計質(zhì)量，避免因圖紙設(shè)計考慮不周而帶來的額外成本支出。

二、在招標階段成本控制要點：

工程造價的計價具有多次性特點，而工程價格形成的主要階段是招投標階段。在我國目前推行工程量清單招標，工程量清單招標實行了量價分離、風險分擔，即招標人承擔量的風險，投標人承擔價的風險。審查施工單位的投標報價是組織招標工作的核心。

1、招標前資格審核。初選投標對象，防止不合資條件者攪局。采取資質(zhì)預(yù)審機構(gòu)與招標其他機構(gòu)相對分離的方式和集體研究會審的機制。在符合工程項目要求的資質(zhì)范圍內(nèi)對投標人進行優(yōu)選，重點考察投標人資信、實力和業(yè)績，優(yōu)中選優(yōu)，把好關(guān)口。找到一個可靠的投標單位不是僅僅看對方所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營信息，如果時間條件允許的話，還應(yīng)對初審合格投標單位進行實地考察。信譽良好、實力雄厚的施工單位對于開發(fā)企業(yè)以后的成本管理能夠起到一定的保障作用。因此，要求施工單位要具有足夠的技術(shù)資金等實力，并能夠滿足招標文件要求的最低資質(zhì)等級。

2、確定中標單位。我國從2000年1月1日起實施《中華人民共和國招標投標法》，該部法律規(guī)定了適用市場經(jīng)濟發(fā)展的管理制度，對以往的招標投標體制作出了新的規(guī)定。2000年7月國家建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》12號令，第一次明確了“最低價中標”的原則。這里的最低價指的是企業(yè)所能夠承受的有理由可信的一個最終報價。推行無標底招標，合理低價中標法，無疑對于開發(fā)商的成本控制具有積極意義，開發(fā)商可以利用最少的投資而得到功能齊全的建設(shè)實體。但如何判定投標人低于成本報價，以及在眾多分項報價中如何判定屬低于成本的不平衡報價是評標過程中的難點，也是易出現(xiàn)人為操控的地方。因此實施過程中還需不斷的總結(jié)、完善，應(yīng)探索制訂出招投標人都能夠接受的低于成本報價的判別方法和標準，使該方法真正體現(xiàn)公開、公平、公正和誠實信用的原則。

三、施工階段成本控制：

盡管依據(jù)有關(guān)資料，在這一階段影響工程投資的比例大概只有10％左右，但是這一階段卻是資金大量投入的階段，如果不加強控制，就會產(chǎn)生投資失控，從而超過預(yù)期的目標成本，產(chǎn)生投資浪費。

1、工程變更管理：由于工程的建設(shè)周期長，涉及的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項目的實際情況與招標投標時的情況相比會發(fā)生一些變化，因此在施工過程中間很難避免的出現(xiàn)工程變更。而當變更不可避免時，應(yīng)從成本控制的角度按照以下原則：如果出現(xiàn)了變更，應(yīng)當盡快變更；工程變更后，要盡快的落實變更，否則只會擴大變更帶來的成本損失；對于變更所涉及島的費用要進行及時的估算，以便在以后的工程成本動態(tài)控制中做到心里有數(shù)，防止超過目標成本。

2、簽證單管理：引起現(xiàn)場簽證發(fā)生的原因有各種各樣，現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項經(jīng)常性的工作。首先要嚴格現(xiàn)場簽證管理。使現(xiàn)場第一線的工程管理人員牢牢樹立成本控制的意識，要認識到簽證是一件很嚴肅的事情。其次，對于涉及到成本費用變化的簽證單都要經(jīng)過成本控制專業(yè)人員的初步估算，估算出簽證對于總成本的影響大小，做到心中有數(shù)。必要時，可以發(fā)出成本控制預(yù)警提示，從而對下一步的工程施工方案或者設(shè)計進行必要調(diào)整。

3、妥善處理索賠：工程索賠是在工程承包合同履行中，當事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當由對方承擔的風險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。應(yīng)該看到索賠是一種經(jīng)濟（或者工期）補償行為，而不是懲罰，索賠的損失結(jié)果與被索賠人的行為并不一定在法律上構(gòu)成因果關(guān)系，正確的開展索賠有利于促進雙方加強內(nèi)部管理，嚴格履行合同，合理確定工程造價。索賠工作要按合同規(guī)定的程序進行，在實際工作中間遇到的大多是承包商向開發(fā)商的索賠。站在開發(fā)商的角度，也應(yīng)該進行合理的反索賠，以合法合理的手段的保護自己的權(quán)利受益。這就要求在施工過程中要收集各種信息資料以及隱蔽各種驗收記錄以及工程質(zhì)量文件，做到有理有據(jù)。

四、加強合同管理，嚴格控制合同變更：

合同就是約束雙方當事人明確各自的“責”、“權(quán)”、“利”關(guān)系并受法律保護的文件。必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。開發(fā)商必須重視合同以及合同管理。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性。每個建設(shè)工程無論大小或是所處的階段，一般工程款項的支付都是以各式各樣的合同為前提依據(jù)的，由此可見合同在成本控制方面所處的重要地位。

1、合同簽訂的嚴謹性。作為成熟的開發(fā)商，要形成合同簽訂的流轉(zhuǎn)制度，即：在簽訂合同時，要在公司內(nèi)部各個部門之間進行會簽，發(fā)揮各部門的專業(yè)優(yōu)勢。這就要求各個相關(guān)部門必須熟悉建設(shè)工程施工條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和習慣規(guī)范。全面提升企業(yè)合同管理人員的素質(zhì)，包括他們的思想水平、法制水平、文字能力和業(yè)務(wù)能力。比如財務(wù)部主要針對付款條件的審核，成本部主要審核合同造價條款以及成本控制，工程部主要審核工程質(zhì)量條款等等。合同應(yīng)力求細致嚴密，工期合理，盡量減少甲乙雙方責任不清產(chǎn)生日后扯皮現(xiàn)象。我司在這方面已比較完善。

2、合同的動態(tài)性管理。所謂動態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，及時對合同進行修改、變更、補充或者中止甚至終止。有效的預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用支出。不要以為合同簽訂就是萬事大吉，將合同束之高閣，不對合同的履行進行嚴密監(jiān)控，很有可能就會因為合同的管理不善而使得成本增加。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。

五、竣工結(jié)算階段的成本控制：

工程竣工結(jié)算是指承包商按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)質(zhì)量驗收合格，并符合合同要求后，向開發(fā)企業(yè)進行的最終工程價款結(jié)算。工程項目竣工結(jié)算是整個工程造價控制的最后一環(huán)，竣工結(jié)算應(yīng)是對整個項目工程實際造價的真實反映，也是對于開發(fā)企業(yè)制工程造價能力的考驗。該階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。

1、首先結(jié)算內(nèi)容要符合招標文件以及合同條款。即：只有符合招標文件以及合同條款的內(nèi)容才可以作為結(jié)算結(jié)算依據(jù)，才能列入竣工結(jié)算；其次，應(yīng)按合同約定的與結(jié)算相關(guān)條款對工程竣工結(jié)算進行審核。

2、核實變更簽證和檢查隱蔽驗收記錄。簽證單是施工單位在結(jié)算時候爭取更大利潤的慣用手段。對于所有的簽證單都要核實其合理性、有效性和必要性，對于設(shè)計變更，要有設(shè)計、校審人員簽字并蓋公章，經(jīng)建設(shè)方和監(jiān)理工程師審查同意。結(jié)算審核時應(yīng)核對隱蔽工程驗收記錄和驗收簽證，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。對于這類書面資料，最好采用三級審查方式：即首先由監(jiān)理公司初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由建設(shè)方現(xiàn)場工程部做好復(fù)審工作，最后送到成本部門進行終審，以提高效率。

3、工程量計算的審核。工程量是工程造價計算的基礎(chǔ)，是施工單位計算工程造價的重要環(huán)節(jié)，審計人員不僅要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，還應(yīng)對整個工程的設(shè)計和施工有系統(tǒng)的認識。結(jié)算工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證單等進行核算，并按規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量。應(yīng)該對容易產(chǎn)生計算工程量出入的作為重點審查，比如：土方、基礎(chǔ)、砌體、鋼筋以及混凝土、裝飾裝修等。

4、定額套用和取費的審查。定額單價是定額子目所耗用的人工、材料和機械費用的指令性指標。一般的項目可直接套用，少數(shù)項目需要換算。對直接套用單價的主要審查其有無錯套、高套。由于換算項目越來越多，所以，要加強換算子目的驗算審核。關(guān)于取費主要審查有無抬高取費基數(shù)，取費類別是否與招標文件和承包合同的要求一致。

總之，由于房產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，投資額巨大，成本管理與造價控制是一項復(fù)雜而煩瑣的系統(tǒng)工程。要有效地控制建設(shè)工程造價，就要把控制重點轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期的投資決策和設(shè)計階段，尤其應(yīng)抓住設(shè)計這個關(guān)鍵階段，以取得事半功倍的效果。加強對工程造價的主動控制，強化全過程的動態(tài)管理和監(jiān)督，對進一步提高建設(shè)工程項目投資效益具有很重要的意義。只有這樣才能在激烈的國際、國內(nèi)競爭中立于不敗之地，房地產(chǎn)項目成本管理與造價控制才能真正取得滿意的效果，更好地適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。

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