考試輔導(dǎo)：確定資本化率準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格

　　收益法又稱(chēng)收益還原法，是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的一種重要方法，它適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。在運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，資本化率是影響估價(jià)結(jié)果是否客觀(guān)、準(zhǔn)確的重要因素，資本化率如果使用不當(dāng)，盡管只有1％的細(xì)微差距，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格也將會(huì)產(chǎn)生極大不同。

　　資本化率確定的幾種方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，資本化率的確定主要有以下幾種方法。

　　1.市場(chǎng)提取法。通過(guò)收集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求取資本化率。我們已經(jīng)知道V＝a／r的收益法基本計(jì)算公式，在掌握了市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格及收益后，便不難算出各自的房地產(chǎn)收益率了，再通過(guò)平均或更為精確的加權(quán)平均，便可以求出市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的投資收益率即資本化率。

　　市場(chǎng)提取法的理論基礎(chǔ)是收益決定價(jià)格，對(duì)于一項(xiàng)商業(yè)性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其年凈收益就是年凈租金收入，a／r實(shí)際就是“租售比”，是資本化率的另一種形式。在實(shí)際中，估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，常常會(huì)將“租售比”作為測(cè)算一宗房地產(chǎn)價(jià)格的重要參考，會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)查勘某一物業(yè)后根據(jù)租售比初步判斷這物業(yè)大約值多少錢(qián)，然后再收集資料進(jìn)行相應(yīng)的測(cè)算。房地產(chǎn)的價(jià)格是由收益率決定的，收益越低，資本化率也應(yīng)該越低。

　　我們?cè)趯?shí)際工作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客觀(guān)租金，在計(jì)算資本化率時(shí)需要我們仔細(xì)判斷、甄別。同樣市場(chǎng)中很多房地產(chǎn)成交價(jià)格也是非正常情況，比如交易中心的部分資料，一些成交價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格明顯不一致，交易雙方出于各種目的如為了偷稅、逃稅而隱瞞真實(shí)價(jià)格，申報(bào)的成交價(jià)格往往低于正常市場(chǎng)價(jià)格。因此我們?cè)谧鲈u(píng)估報(bào)告的時(shí)候，需要對(duì)每一個(gè)數(shù)據(jù)都有一個(gè)評(píng)定修正的過(guò)程，使之更趨于合理，而并不是所有的數(shù)據(jù)都能直接采用。

　　2.復(fù)合投資收益率法。又稱(chēng)投資組合法，是將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率的一種方法。采用復(fù)合投資收益率法計(jì)算資本化率，依據(jù)以下理論基礎(chǔ)：一是擁有房地產(chǎn)是持有貨幣的一種形式，二是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是貨幣持有人的一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)純收益為投資收益，三是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資本來(lái)源于銀行抵押貸款和自有資本。在計(jì)算房地產(chǎn)資本化率時(shí)，首先需要明確兩個(gè)數(shù)值，即銀行抵押貸款利息率和自有資本收益率，其次還要明確銀行抵押貸款和自有資本之間的權(quán)重。因此本人復(fù)合投資收益率法計(jì)算資本化率帶有過(guò)強(qiáng)的主觀(guān)意識(shí)性，在實(shí)際工作中不建議采用，原因如下：

　　（1）自有資本收益率沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)人對(duì)自己的資本支出都有不同的回報(bào)期望值或投資回報(bào)率，將不同的自有資本收益率（回報(bào)率）作為計(jì)算資本化率依據(jù)時(shí)，就會(huì)帶有明顯的個(gè)人主觀(guān)意識(shí)，缺乏可信性、社會(huì)性，也直接影響到資本化率的客觀(guān)性。

　?。?）貸款比例即銀行抵押貸款額同自有資本額沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)實(shí)中也是因人而異，選擇不同的貸款額度。

　　因此復(fù)合投資收益率法計(jì)算資本化率固然有操作上的簡(jiǎn)便易行性，但由于缺乏社會(huì)性，其結(jié)果也會(huì)千差萬(wàn)別，不應(yīng)該作為計(jì)算資本化率的主要方法。

　　3.投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象，與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。采用投資收益率排序插入法，通常按以下方式操作：首先通過(guò)調(diào)查找出社會(huì)上各種類(lèi)型的投資及其收益率。這些投資包括銀行存款、貸款、國(guó)債、股票、債券、保險(xiǎn)等等類(lèi)型。

　　其次將調(diào)查取得的各種投資類(lèi)型的收益率按一定順序（從高到低或從低到高）排列，制作相應(yīng)圖表。

　　然后將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資與其他投資類(lèi)型進(jìn)行比較分析，考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、管理難易性及作為資產(chǎn)的安全性，找出類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)投資類(lèi)型。

　　最后依據(jù)找出的類(lèi)似投資類(lèi)型判斷資本化率相應(yīng)的取值范圍，確定資本化率。

　　采用投資收益率排序插入法計(jì)算資本化率需要估價(jià)人員對(duì)資本市場(chǎng)有一定的熟悉程度和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并充分了解當(dāng)?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場(chǎng)，方能求出比較貼切、適合的資本化率。

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