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09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo):物權(quán)法解釋(一百二十九)
物權(quán)法解釋:第一百二十九條[互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進行登記]
第一百二十九條 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當事人要求登記的,應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
[解釋]本條是關(guān)于互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進行登記的規(guī)定。
對互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進行登記,目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動的事實予以公示,使他人明確知曉土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人變動的情況。本條對于土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓,采用登記對抗主義,即不登記不得對抗善意第三人。也就是說,當事人簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓合同,并經(jīng)發(fā)包人備案或者同意后,該流轉(zhuǎn)行為在當事人雙方之間即發(fā)生法律效力,而不強求當事人登記。這樣規(guī)定,符合中國農(nóng)村的實際。一是,農(nóng)民承包的是本集體的土地,聚集而居的農(nóng)戶對承包地的情況相互了解;二是,互換限于本集體組織內(nèi)部,農(nóng)戶向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉(zhuǎn)讓的情況也比較少;三是,變更土地承包經(jīng)營權(quán)登記要履行一定的法律手續(xù),并交納相應(yīng)的費用,會增加農(nóng)民的負擔(dān)。與此同時,考慮到土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓后,如果未將權(quán)利變動的事實通過登記的方法予以公示,他人可能因不了解權(quán)利變動的情況而受到損害。因此,本法將登記與否的決定權(quán)交給了當事人。未經(jīng)登記的,不能對抗善意第三人。也就是說,不登記將產(chǎn)生不利于土地承包經(jīng)營權(quán)受讓人的法律后果。比如承包人甲將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,但沒有辦理變更登記。此后,甲又將同一塊地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙,同時辦理了變更登記。如果乙與丙就該塊土地的承包經(jīng)營權(quán)的歸屬發(fā)生糾紛,由于丙取得的土地承包經(jīng)營權(quán)進行了登記,他的權(quán)利將受到保護。乙將不能取得該地塊的土地承包經(jīng)營權(quán)。因此,土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓人為了更好地維護自己的權(quán)益,要求辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記比較妥當。
根據(jù)本條規(guī)定,將土地承包經(jīng)營權(quán)以互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),當事人要求登記的,應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。登記部門對符合變更登記條件的,予以變更登記,換發(fā)或者更改土地承包經(jīng)營權(quán)證書。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式,但本條規(guī)定的變更登記只列明了互換與轉(zhuǎn)讓兩種形式?;Q與轉(zhuǎn)讓,是將土地承包經(jīng)營權(quán)換由或者轉(zhuǎn)給他人行使,承包經(jīng)營權(quán)的主體發(fā)生了變更;而轉(zhuǎn)包和出租,原有的承包人與發(fā)包人的承包關(guān)系不變,承包人仍享有原來的承包經(jīng)營權(quán)。由于變更登記的主要目的是向社會公示權(quán)利主體的變化,以保護善意第三人,而轉(zhuǎn)包和出租不發(fā)生權(quán)利主體的更迭,因此不要求對轉(zhuǎn)包和出租進行變更登記。
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