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09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo):物權(quán)法解釋(一百三十五)
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物權(quán)法解釋:第一百三十五條[建設(shè)用地使用權(quán)概念]
第一百三十五條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)概念的規(guī)定。
建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項(xiàng)重要權(quán)利。出讓人通過(guò)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),使建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)家所有的土地享有了占有、使用和收益的權(quán)利,建設(shè)用地使用權(quán)人可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地包括住宅用地、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。本條中的建筑物主要是指住宅、寫(xiě)字樓、廠房等。構(gòu)筑物主要是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能的人工建造物,比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀(jì)念碑等;附屬設(shè)施主要是指附屬于建筑物、構(gòu)筑物的一些設(shè)施。
在物權(quán)法的起草過(guò)程中,有人建議,用“土地使用權(quán)”代替“建設(shè)用地使用權(quán)”的概念。本章沒(méi)有采用“土地使用權(quán)”的概念,是因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的規(guī)定,我國(guó)的土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。“土地使用權(quán)”是一個(gè)廣義的概念,包括農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利。如果采取“土地使用權(quán)”的概念,就需要把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)放人一章規(guī)定,而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在權(quán)利的設(shè)立、利用等方面有著較大的區(qū)別,當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)也不盡相同,比如,建設(shè)用地使用權(quán)一般是有償取得,宅基地使用權(quán)是無(wú)償取得;建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和抵押,宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押有嚴(yán)格的限制。因此,物權(quán)法根據(jù)土地的用途,將土地使用權(quán)分解為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán),并分章對(duì)這些權(quán)利做出了規(guī)定。本章主要是規(guī)定當(dāng)事人如何通過(guò)出讓和劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán),以及取得建設(shè)用地使用權(quán)后的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)也對(duì)集體土地作為建設(shè)用地的問(wèn)題做出了原則性規(guī)定。
建設(shè)用地使用權(quán)類似于大陸法系國(guó)家和地區(qū)民法中的地上權(quán)制度,但也有所區(qū)別。地上權(quán)主要是指在他人土地上建造建筑物而取得使用該土地的權(quán)利。一些國(guó)家和地區(qū)的地上權(quán)還包括在他人土地上種植竹木的權(quán)利。我國(guó)的建設(shè)用地使用權(quán)僅包括在國(guó)家所有的土地上建造建筑物、筑構(gòu)物和其他附屬物的權(quán)利。另外,在土地私有的國(guó)家,土地所有權(quán)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn),設(shè)立地上權(quán)主要是以地上權(quán)人使用為目的,而我國(guó)的土地所有權(quán)不允許流轉(zhuǎn),因此,建設(shè)用地使用權(quán)具有實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的功能。
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