09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百四十四）

　　物權(quán)法解釋：第一百四十四條[處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限]

　　第一百四十四條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

　　[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限的規(guī)定。

　　理解和掌握本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)方面：

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式

　　根據(jù)合同法第十條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。城市房地產(chǎn)管理法第十四條以及有關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)采用書(shū)面合同。

　　在合同法理論上，必須采取書(shū)面形式的合同屬于一種要式合同，要式合同一般適用于交易復(fù)雜、涉及利益巨大的情形。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之所以必須采用書(shū)面形式的要式合同，是因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)涉及對(duì)土地這一重要自然資源的利用，關(guān)系到國(guó)家、社會(huì)和用地人的重大利益，要求采用書(shū)面形式可以有效地明確權(quán)利、義務(wù)，避免潛在爭(zhēng)議。不僅我國(guó)現(xiàn)有法律做了這樣的規(guī)定，其他國(guó)家和地區(qū)關(guān)于土地等不動(dòng)產(chǎn)的交易也都要求采用書(shū)面形式。本條規(guī)定不但與我國(guó)的現(xiàn)有規(guī)定是一致的，也符合國(guó)際通行做法。

　?。ǘ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的使用期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限

　　這也是符合現(xiàn)有法律規(guī)定和國(guó)際通行做法的。城市房地產(chǎn)管理法第四十二條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”其他國(guó)家關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定中也有類似的時(shí)間限制。之所以做出這樣的限制，是因?yàn)?，建設(shè)用地使用權(quán)本身就是一種有時(shí)限的權(quán)利，從理論上說(shuō)，建設(shè)用地使用權(quán)人不可能超出自己的權(quán)利范圍流轉(zhuǎn)權(quán)利。在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)中也不允許用益物權(quán)人這樣擴(kuò)張權(quán)利，侵害作為所有權(quán)人的國(guó)家的利益。所以在建設(shè)用地使用權(quán)期間確定的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也必須受到這一期間的限制。

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