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2015房估理論與方法要點(diǎn)：房地產(chǎn)的特性獨(dú)一無(wú)二
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獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來(lái)的汽車、電視機(jī)等產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，如同沒(méi)有兩個(gè)完全相同的人那樣，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢(shì)、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。
房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受個(gè)別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘。
值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則（見(jiàn)本書第五章第五節(jié)）及估價(jià)方法之一的市場(chǎng)法（見(jiàn)本書第六章）正是基于這一點(diǎn)。
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