2015年房地產(chǎn)估價師考試《基本制度與政策》資料（93）

　　一、概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系，是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)或職權(quán)職責(zé)關(guān)系。只有那些為房地產(chǎn)法律規(guī)范確認和調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系才是房地產(chǎn)法律關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個要素：主體、客體和內(nèi)容。三者對房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成缺一不可，任何一個要素的變更和消滅都會導(dǎo)致房地產(chǎn)法律關(guān)系的變更和消滅。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律關(guān)系的主體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，或者是房地產(chǎn)法律關(guān)系中經(jīng)濟權(quán)利的享有者和經(jīng)濟義務(wù)的履行者，或者是經(jīng)濟職權(quán)的行使者和經(jīng)濟職責(zé)的承擔(dān)著。

　　按照各類主體在房地產(chǎn)法律關(guān)系中的作用可以分為：

　　1.國家

　　國家是國家土地的所有者、國有土地使用權(quán)出讓及土地征用等法律關(guān)系的直接參加者，根據(jù)其參與活動身份的不同會形成不同性質(zhì)的法律關(guān)系。

　　2.政府機構(gòu)

　　政府機構(gòu)包括國家各級房地產(chǎn)管理機關(guān)（土地管理部門、建設(shè)管理部門、規(guī)劃管理部門）、物價管理部門等，是代表國家行使房地產(chǎn)管理職能的主體。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商

　　房地產(chǎn)開發(fā)商，即進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，是對土地、房屋進行全面開發(fā)的核心和組織者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營、兼營和項目公司三類，按照開發(fā)商的人員素質(zhì)、規(guī)模等標(biāo)準(zhǔn)分為四個資質(zhì)等級。

　　4.建筑商

　　建筑商，又稱工程的承包商，屬于建筑業(yè)，但和房地產(chǎn)業(yè)歷來就有密切的聯(lián)系。建筑商，是指承接開發(fā)商提供的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行建筑施工的企業(yè)，受《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》的調(diào)整。

　　5.房地產(chǎn)的賣方

　　房地產(chǎn)的賣方包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)業(yè)主和投機商。房地產(chǎn)開發(fā)商是為了獲得開發(fā)利潤而出賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的業(yè)主是出于非經(jīng)營性的生活或者其他需要而出賣房地產(chǎn)；此外，還有一些專門從事房地產(chǎn)買賣的投機商也會成為房地產(chǎn)的買方。

　　6.房地產(chǎn)的買房

　　根據(jù)購買房地產(chǎn)的用途不同，可分為自用型買方和投機謀利型買方，前者屬于房地產(chǎn)的消費者。

　　7.房地產(chǎn)輔助商

　　房地產(chǎn)輔助商，又稱房地產(chǎn)中介服務(wù)主體，是指直接從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營者，比如房產(chǎn)經(jīng)紀人、房產(chǎn)交易行、房產(chǎn)金融保險機構(gòu)（指銀行、投資公司、保險公司等為房產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險等服務(wù)的業(yè)務(wù)機構(gòu)）、房產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房產(chǎn)咨詢顧問人、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)律師等。

　　8.房地產(chǎn)的他項權(quán)利人和義務(wù)人

　　房地產(chǎn)的他項權(quán)主要由房地產(chǎn)的業(yè)主設(shè)立，第三人在經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)主許可或在法律允許的條件下也可以設(shè)立。房地產(chǎn)的他項權(quán)利人和義務(wù)人包括房地產(chǎn)業(yè)主之外的房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其他相對人、房地產(chǎn)承租人等。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，或其所擁有的職權(quán)和應(yīng)履行的職責(zé)。

　　房地產(chǎn)權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為實現(xiàn)某種利益，有權(quán)依法做出或不做出一定行為或要求義務(wù)主體做出或不做出一定行為的資格。如房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。

　　房地產(chǎn)義務(wù)，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依法應(yīng)做出一定行為或不做出一定行為的責(zé)任。如房地產(chǎn)交易價格申報義務(wù)。

　　房地產(chǎn)職權(quán)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為履行義務(wù)，在依法行使領(lǐng)導(dǎo)或監(jiān)督職能時所擁有的權(quán)力。如審查批準(zhǔn)權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)、調(diào)查處理權(quán)等。

　　房地產(chǎn)職責(zé)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體按照法律、法規(guī)、規(guī)章制度的規(guī)定在運用行政管理職權(quán)時，必須做出或不做出一定行為的制約。房地產(chǎn)職權(quán)和職責(zé)是不可轉(zhuǎn)讓和放棄的，有關(guān)的房地產(chǎn)法律關(guān)系主體必須依法行使。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)法律關(guān)系的客體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體行使權(quán)利和職權(quán)以及履行義務(wù)和職責(zé)所指向的對象。能夠成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的有物、行為和智力成果。

　　1.物

　　這一客體形式在房地產(chǎn)法律關(guān)系中具體表現(xiàn)為土地與房屋及其附屬物。

　　土地依照其權(quán)屬的不同，可以分為國有土地和集體土地。依照我國《土地管理法》的規(guī)定，屬于國家所有的土地包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原來屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民城建制地集體遷移后不再使用的原來屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。集體所有的土地包括：除由法律規(guī)定不屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山。

　　房屋根據(jù)地理位置的不同，可以分為農(nóng)村房屋和城市房屋。在我國，農(nóng)村房屋和城市房屋因為房屋占有土地使用權(quán)屬不同、城鄉(xiāng)戶籍的不同等，而使兩種房屋試用的規(guī)則也不同，農(nóng)村的房屋還不能完全實現(xiàn)商品化。

　　按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業(yè)用房。城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專指歷史遺留下來的個人擁有所有權(quán)的房產(chǎn)，但是現(xiàn)在個人合法建造房屋、購買商品房均屬于私房范疇。城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋管理部門享有所有權(quán)的或者管理的公房。另一種是由國有企事業(yè)單位投資興建的分配給個人居住，居住者享有使用權(quán)的房屋。

　　2.行為

　　行為，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為享受權(quán)利、行使職權(quán)或承擔(dān)義務(wù)、履行職責(zé)所進行的活動，如房地產(chǎn)開發(fā)活動、房地產(chǎn)交易活動、物業(yè)管理活動等。

　　3.智力成果

　　智力成果，是指人類智力活動創(chuàng)造的優(yōu)秀成果。智力成果可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。如用于房地產(chǎn)開發(fā)的各類規(guī)劃方案等，作為設(shè)計者的個人或單位對該設(shè)計方案依法享有著作權(quán)，還有用于房地產(chǎn)投資決策或銷售的各種具有競爭優(yōu)勢的信息、數(shù)據(jù)等構(gòu)成企業(yè)的商業(yè)秘密，受到《反不正當(dāng)競爭法》的保護。

　　三、房地產(chǎn)法律事實

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律事實的概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系同其他法律關(guān)系一樣，其產(chǎn)生、變更和消滅總是以一定的法律事實的出現(xiàn)為依據(jù)。因而，所謂的房地產(chǎn)法律事實，是指法律所規(guī)定的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀情況或現(xiàn)象。

　　（二）房地產(chǎn)法律事實的種類

　　法律事實通常分為行為和事件。行為，是指與人的意志相關(guān)的活動。事件，是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。根據(jù)房地產(chǎn)法律事實的發(fā)生是否與人的意志相關(guān)，也可以分為行為和事件。

　　1.房地產(chǎn)法律行為

　　作為房地產(chǎn)法律事實的主體行為，可以被界定為在主體意識支配下的，能產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的活動，主要包括以下幾種：

　?。?）房地產(chǎn)管理行為

　　房地產(chǎn)管理行為，是指房地產(chǎn)管理主體對房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動進行計審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等行為。這些行為不同于房地產(chǎn)當(dāng)事人所實施的房地產(chǎn)法律行為，它不是為產(chǎn)生、變更或消滅一定的房地產(chǎn)法律關(guān)系而以意思表示為特征的行為，而是其職責(zé)所要求的必須實施的行為。這些行為也是房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的重要法律事實。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)行為

　　房地產(chǎn)開發(fā)行為，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。所謂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是指給水、排水、供電、供熱、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。所謂房屋建設(shè)，即在完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地上建設(shè)房屋、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　?。?）房地產(chǎn)交易行為

　　房地產(chǎn)交易行為，是指房地產(chǎn)主體之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃活動。房地產(chǎn)交易行為是為實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的核心環(huán)節(jié)。

　?。?）房地產(chǎn)服務(wù)行為

　　房地產(chǎn)服務(wù)行為，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及使用過程中的服務(wù)活動。房地產(chǎn)服務(wù)行為對于完善我國房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

　　2.房地產(chǎn)法律事件

　　房地產(chǎn)法律事件，是指由房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的、能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況，主要是指房地產(chǎn)法律法規(guī)的頒布實施或者修改、廢止和不可抗力事件等。一般認為，導(dǎo)致房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的事件包括自然現(xiàn)象和社會事件（此二者也時常并稱為法律事件）

　?。?）自然現(xiàn)象

　　作為房地產(chǎn)法律事實的自然現(xiàn)象，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更與消滅的一切來自人類意志之外的事實。如山洪暴發(fā)沖毀房屋、地震阻礙交通等等。

　?。?）社會事件

　　作為房地產(chǎn)法律事實的社會事件，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的不以人們意志為轉(zhuǎn)移的重大社會事實。如戰(zhàn)爭、罷工、社會變革、法律的頒布和廢止等等。

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