2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案

2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷

　　一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）
　　（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評估，最高應(yīng)價(jià)評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　　（二）某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

　?。ㄈ┠吵鞘蟹抗懿块T直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/㎡。
　　據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：
　　1．以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；
　　2．以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。
　　請問：
　　1．上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。
　　2．針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）
　?。ㄒ唬┩跄秤?999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價(jià)值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄
　　妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。
　　1．若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為：
　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（ ?。┤f元。
　　A．11.43
　　B．11.77
　　C．22.86
　　D．23.53

　　2-6（略）

　　7．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（ 　）。
　　A．項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地  出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤
　　B．項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益
　　C．項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法
　　D．項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題

　　（三）甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

名稱　建筑面積
（㎡）　建筑基底
面積（㎡）　房屋結(jié)構(gòu)　建筑物重置
單價(jià)（元/㎡）　建筑物
成新率　店面　1 000　1 000　磚混　800　90%　倉庫　2 000　2 000　磚木　500　85%　住宅　1 500　1 500　磚混　650　90%　

　　8、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是（ 　）。
　　A．耕地占用稅
　　B．征地管理費(fèi)
　　C．耕地開墾費(fèi)
　　D．新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

　　9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元，住宅價(jià)值為195萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為（ ?。?。
　　A．22.22%
　　B．33.61%
　　C．36.55%
　　D．37.80%

　　10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定
　　B．因拆遷估價(jià)對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)
　　C．評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定
　　D．甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估店面價(jià)值

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）

封面和目錄（略）
致委托人函（略）

估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：
　　1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
　　2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
　　3．我們與本次估價(jià)的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
　　4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
　　5．注冊房地產(chǎn)估價(jià)師×××已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。
　　6．沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
　　7．本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　8．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　9．本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。

　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊號××××）：  ××××（簽名蓋章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價(jià)對象
　　估價(jià)對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05㎡，土地面積為2 294.5㎡。
　　1．坐落
　　估價(jià)對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。
　　2．產(chǎn)權(quán)狀況
　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價(jià)對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
　　3．土地狀況
　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。
　　4．建筑物狀況
　　估價(jià)對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
　　估價(jià)對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。
　　5．配套設(shè)施狀況
　　估價(jià)對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。
　　四、估價(jià)目的
　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供價(jià)值參考依據(jù)而評估其市場價(jià)格。
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。
　　六、價(jià)值定義（略）
　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
　　八、估價(jià)原則
　　本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
　　1．最高最佳使用原則（略）
　　2．替代原則（略）
　　3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（略）
　　4．謹(jǐn)慎原則（略）
　　5．合法原則（略）
　　九、估價(jià)方法
　　本報(bào)告選用市場法和收益法進(jìn)行估價(jià)（方法選擇及方法定義略）。
　　十、估價(jià)結(jié)果
　　在評估過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象市場價(jià)值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對估價(jià)對象的市場價(jià)值進(jìn)行了評估，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元）， 單價(jià)為5 995.03元/㎡。
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期
　　2008年6月25日至2008年6月30日。
　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
　　本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年；超過有效期使用本報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
　　二00八年六月三十日

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個別因素分析
　　估價(jià)對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，
　　土地面積為2294.5㎡。
　　1．坐落
　　估價(jià)對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。
　　2．產(chǎn)權(quán)狀況
　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價(jià)對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
　　3．土地狀況
　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。
　　4．建筑物狀況
　　估價(jià)對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。
　　各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
　　估價(jià)對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。
　　5．配套設(shè)施狀況
　　估價(jià)對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。
　　二、區(qū)域因素分析（略）
　　三、市場背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估價(jià)方法選用
　　估價(jià)對象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進(jìn)行評估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價(jià)對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評估。
　　市場法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價(jià)對象的市場價(jià)格。
　　收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。

　　六、估價(jià)測算過程
　?。ㄒ唬┦袌龇y算過程
　　1．選擇可比實(shí)例
　　經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實(shí)例。
　　實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　實(shí)例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價(jià)格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。
　　比較實(shí)例與估價(jià)對象各項(xiàng)比較因素對比詳見表1。

表1修正因素比較表

可比實(shí)例　估價(jià)對象　A　B　C　成交單價(jià)（元/㎡）　待估　6 100　6 250　6 430　交易情況　——　正?！≌！≌！〗灰兹掌凇?mdash;—　2008年6月20日　2008年4月5日　2008年5月16日　區(qū)域因素　自然條件　較好　較好　較好　較好　環(huán)境狀況　較好　較好　較好　較好　距市中心距離　10公里　10公里　10公里　10公里　交通條件　便捷　便捷　便捷　便捷　商業(yè)繁華程度　一般　一般　一般　一般　公共設(shè)施配套情況　完善　完善　完善　完善　規(guī)劃限制　一般　一般　一般　一般　個別因素　臨街狀態(tài)　數(shù)碼路　數(shù)碼路、五一路　數(shù)碼路、數(shù)碼廣場　長春路、東風(fēng)路　建筑結(jié)構(gòu)　鋼混　鋼混　鋼混　鋼混　建筑面積　3 853.05㎡　4 419㎡　3 986㎡　4 555㎡　平面布局　較合理　合理　較合理　合理　裝修情況　普通　清水房　簡裝　普通　成新度　較新　較新　較新　較新　通用性　較好　較好　較好　好　基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　齊全　齊全　齊全　齊全　

　　2．確定可比實(shí)例修正指數(shù)
　?。?）交易情況修正
　　以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。
　　（2）交易日期修正
　　由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價(jià)格比較平穩(wěn)，故對
　　可比實(shí)例的交易日期不做修正。
　?。?）區(qū)域因素修正
　　可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正（具體過程略）。
　?。?）個別因素修正
　　可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對象個別因素進(jìn)行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正（具體過程略）。
　　比較因素修正指數(shù)詳見表2。

　　表2  比較因素修正指數(shù)表

　　3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正
　　在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：

表3交易價(jià)格修正計(jì)算表

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格測算
　　各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的市場價(jià)格（單價(jià)）為：
　?。? 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡
　　（二）收益法測算過程
　　經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價(jià)對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測算公式為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]

　　上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限

　　1．確定年凈收益
　　在測算估價(jià)對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對象未來各年的凈收益。
　?。?）估算年總收入
　　采用市場法確定估價(jià)對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天（具體過程略）。
　　根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：
　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元
　　（2）運(yùn)營費(fèi)用
　　維修費(fèi)：按重置成本的2%（確定過程略）計(jì)算，重置成本為1500元/㎡（確定過程略）。則：
　　維修費(fèi)=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元
　　保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰（確定過程略）計(jì)算。則：
　　保險(xiǎn)費(fèi)=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元
　　管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過程略）計(jì)算。則：
　　管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元
　　營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：
　　227.83萬元×（5.5%+12%）=39.87萬元
　　則運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。
　?。?）凈收益
　　凈收益=年總收入-運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元
　　2．確定報(bào)酬率
　　本次評估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%（確定過程略）。
　　3．收益年限的確定
　　估價(jià)對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對象的收益年限為50年。
　　4．測算估價(jià)對象的收益價(jià)格
　　將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測算估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元

　　單價(jià)為：
　　2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡
　　七、估價(jià)結(jié)果確定
　　1．單價(jià)的確定
　　本報(bào)告分別采用了市場法和收益法對估價(jià)對象的市場價(jià)格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價(jià)為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：
　　估價(jià)對象單價(jià)=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡
　　估價(jià)對象總價(jià)=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元
　　2．估價(jià)結(jié)果
　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價(jià)為5 995.03元/㎡。

　　附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯）
　　估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。

　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價(jià)對象
　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對象實(shí)物狀況（略）
　?。ǘ┕纼r(jià)對象權(quán)益狀況（略）
　?。?-）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）
　　四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格
　　五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值
　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。
　　七、估價(jià)依據(jù)
　　1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
　　2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）；
　　3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291--1999）；
　　4．《A市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》（A市人民政府令130號）；
　　5．《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》；
　　6．《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》（A房市[2002]148號）；
　　7.《市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（A價(jià)房字[2004]74號）；
　　8．《房屋拆遷許可證》（證號：×規(guī)拆許（2008）第××號）；
　　9．托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等；
　　10．其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。
　　八、估價(jià)原則（略）
　　九、估價(jià)方法
　　由于估價(jià)對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用市場法進(jìn)行評估；由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評估（市場法、成本法的定義略）。
　　十、估價(jià)結(jié)果（略）
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限（略）

　　小編推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試試卷及答案

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通